Harika bir konuya değindiniz. Bir gayrimenkulün, özellikle de arsa ve tarla gibi ham arazilerin değerlemesi, yüzeysel verilerin ötesinde derinlemesine bir analiz gerektirir. Bu süreç, adeta bir dedektif gibi ipuçlarını bir araya getirerek mülkün gerçek potansiyelini ve risklerini ortaya çıkarmayı hedefler. Gelin, bu değerleme sürecinin adımlarını iki farklı senaryo üzerinden inceleyelim.

Yatırımcıların veya mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı durumlardan biri, yalnızca temel tapu bilgileriyle (ada, parsel, yüzölçümü) bir arazinin değerini, alınıp alınamayacağını ve potansiyel satış fiyatını öğrenme talebidir. Bu noktada, uzman bir araştırmacının süreci nasıl işlettiğini ve hangi kritik faktörleri göz önünde bulundurduğunu ele alalım.

Senaryo 1: Zorlu Coğrafyaya Sahip Bir Tarla

İlk örneğimiz, yerleşim yerlerinden uzakta, orman sınırında yer alan bir tarla olsun. İlk bakışta harita üzerinde sıradan bir arazi gibi görünebilir. Ancak detaylı analiz başladığında, resim tamamen değişebilir.

  1. Topografik Analiz ve Eğim Durumu: Değerlemede ilk ve en önemli adımlardan biri arazinin topografik yapısını incelemektir. Dijital harita servisleri üzerinden yapılan yükseklik analizi, arazinin eğimini ortaya koyar. Örneğin, 100 metrelik bir mesafede 30 metreden fazla yükseklik farkı olan bir arazi, %30’un üzerinde bir eğime sahiptir. Bu denli dik bir yamaç, tarımsal faaliyetleri, makine kullanımını ve üzerine herhangi bir yapı inşa etme olasılığını ciddi şekilde kısıtlar. Düz gibi görünen bir parselin aslında “dağ başı” tabir edilen bir konumda olması, değerini doğrudan etkileyen en kritik faktörlerden biridir.
  2. Ulaşım ve Kadastro Yolu: Bir arazinin değerini belirleyen bir diğer hayati unsur, resmi bir kadastro yoluna cephesi olup olmadığıdır. Parsel sorgulama sistemlerinde yapılan incelemede, arazinin etrafının orman arazisiyle çevrili olduğu ve resmi bir yol bağlantısının bulunmadığı görülebilir. Fiili olarak kullanılan patika yollar veya komşu parsellerden geçen geçitler ulaşımı bir ölçüde sağlasa da, bunlar resmi bir hak teşkil etmez. Kadastro yolunun olmaması, gelecekte yapılaşma izni alınmasının önündeki en büyük engeldir ve bu durum mülkün değerini önemli ölçüde düşürür.
  3. Emsal Karşılaştırması: Bölgedeki benzer mülklerin satış fiyatları önemli bir referans noktasıdır. Ancak emsalleri kıyaslarken sadece metrekare fiyatına bakmak yanıltıcıdır. İncelenen emsal mülkün;
    • Kadastro yoluna cephesi var mı?
    • Eğimi ne durumda?
    • Konumu, incelenen mülke göre daha mı avantajlı?
      gibi soruların cevapları aranmalıdır. Örneğin, değerlendirilen dik yamaçtaki tarlanın metrekaresi için talep edilen fiyat, kadastro yoluna cepheli ve daha az eğimli bir emsal arazinin fiyatının çok altında olabilir. Bu durum ilk bakışta bir fırsat gibi görünse de, arazinin kullanım zorlukları göz önüne alındığında fiyatın neden düşük olduğu anlaşılır.

Sonuç: Bu tür özelliklere sahip (yüksek eğim, kadastro yolu yokluğu) bir arazi, hızlı nakde çevrilmesi zor, sınırlı bir alıcı kitlesine hitap eden ve kullanım amacı oldukça kısıtlı bir mülktür. Bu tarz bir yer, belki bir alacak karşılığında veya çok daha düşük bir fiyata anlaşılarak, uzun vadeli bir yatırım (örneğin sadece ağaç dikimi amacıyla) olarak düşünülebilir.

Senaryo 2: Daha Kullanışlı Bir Tarla

İkinci örneğimiz, köy yerleşimine daha yakın, çevresinde aktif olarak tarım yapılan bir bölgede yer alan bir tarla olsun.

  1. Topografik Analiz ve Eğim: Aynı analiz bu parsel için de yapılır. Örneğin, arazinin eğiminin %10-15 aralığında olduğu tespit edilebilir. Bu eğim seviyesi, tarımsal faaliyetler için kabul edilebilir ve arazi kullanımını çok daha verimli kılar.
  2. Ulaşım ve Erişim Şüpheleri: Bu arazinin de harita üzerinde bir yola cephesi varmış gibi görünebilir. Ancak arazinin kenarındaki boşluğun sık ağaçlık veya yeşillik olması, buranın bir kadastro yolu değil, tescil edilmemiş bir orman alanı veya dere yatağı olabileceği şüphesini doğurur. Dere yatakları, resmi yol statüsünde değildir ve yapılaşma için engel teşkil edebilir. Bu durumun netleştirilmesi için mutlaka ilgili kadastro müdürlüğünden teyit alınması gerekir.
  3. Emsal Karşılaştırması ve Konum Avantajı: Bölgedeki emsaller incelendiğinde, bu arazinin fiyatının, ilk senaryodaki dağ başı araziye göre daha yüksek, ancak bölgedeki tamamen düz ve yola cepheli arazilere göre daha uygun olduğu görülebilir. Arazinin;
    • Kabul edilebilir bir eğime sahip olması,
    • Çevresinde benzer bahçelerin ve tarımsal faaliyetlerin bulunması,
    • Yerleşkeye yakınlığı,
      onu ilk senaryodaki araziye göre çok daha cazip kılar.

Sonuç: Bu ikinci tarla, ilkine göre satışı daha kolay, kullanım potansiyeli daha yüksek ve daha mantıklı bir yatırım olarak öne çıkar. Emsal fiyatlarla karşılaştırıldığında talep edilen rakam makul seviyelerde ise, küçük bir pazarlık payı ile alımı düşünülebilir. Bir yatırımcıya iki seçenek sunulsa, daha az risk taşıdığı ve daha kullanışlı olduğu için bu ikinci araziyi tercih etmesi önerilir.

Özetle, bir arsa veya tarlanın değerlemesi, sadece rakamlara ve harita üzerindeki görüntüsüne bakılarak yapılamaz. Arazinin eğimi, resmi yol durumu, çevresindeki yapılaşma ve kullanım alışkanlıkları gibi birçok fiziki ve hukuki kriterin bir arada değerlendirildiği çok yönlü bir araştırma sürecidir.

Leave A Reply