Kira çarpanı, en basit haliyle bir gayrimenkulün satın alma bedelinin, aylık kira gelirine bölünmesiyle bulunan “ay” sayısıdır. Bunu 12’ye bölerseniz “yıl” bazında geri dönüş süresini bulursunuz.
Formül: Satış Fiyatı / Aylık Güncel Kira Bedeli = Amortisman Süresi (Ay)
Ancak, sahada işler sadece bu matematikle yürümüyor. 20 yıllık tecrübemle söylüyorum; kira çarpanı tek başına bir “alım sinyali” değildir, sadece bir “risk göstergesidir”.
1. PİYASA STANDARTLARI (SAHADAKİ GÜNCEL DURUM)
Türkiye’de enflasyonist ortam ve son yıllardaki konut fiyat rallisi dengeleri değiştirdi. Eskiden “180 ay (15 yıl) şahane yatırımdır” derdik. Bugün o devir kapandı.
- Konut İçin Güncel Gerçeklik:
- İdeal: 200 – 240 Ay (16-20 Yıl). Bu aralığı yakalarsanız “kelepir” diyebiliriz.
- Piyasa Ortalaması: 240 – 300 Ay (20-25 Yıl). Büyükşehirlerde (İstanbul, Ankara, İzmir) genelde bu banttayız.
- Lüks / Markalı Konut: 350+ Ay (30 Yıl ve üzeri). Burada kira getirisi için değil, “statü” ve “değer saklama” amacıyla alım yapılır.
- Ticari Gayrimenkul İçin Güncel Gerçeklik:
- Ticari mülk her zaman konuttan daha hızlı amorti etmelidir. Çünkü boş kalma riski ve dekorasyon maliyeti kiracıya aittir.
- Hedef: 144 – 180 Ay (12-15 Yıl). Eğer bir dükkan kendini 12-13 yılda ödüyorsa, o tapuyu hemen almalısınız.
2. KİRA ÇARPANINI ETKİLEYEN “GÖRÜNMEYEN” FAKTÖRLER
Yatırımcı genelde brüt rakama bakar ama ben size “net cepte kalan” üzerinden analiz yapacağım.
A) Bölgesel Gelişim Hızı:
Gelişmiş, oturmuş bir semtte (Örn: İstanbul Bağdat Caddesi) kira çarpanı yüksektir (30 yıl). Neden? Çünkü risk düşüktür, kiracı kalitesi yüksektir.
Gelişmekte olan, “kupon” bölgelerde (Örn: Arnavutköy, Silivri tarafları veya şehir hastanesi çevreleri) kira çarpanı düşüktür (15-18 yıl). Neden? Çünkü bölge prim yapmaya açtır, yatırımcı “kiradan ziyade toprağın değerlenmesine” oynar.
B) Bina Yaşı ve Masraf:
Eski binada kira çarpanı düşük çıkar (daha hızlı amorti eder). Aldanmayın!
- Risk: Tadilat masrafı, kentsel dönüşüm belirsizliği veya binanın “çürük” olma ihtimali.
- Analiz: Yeni binanın çarpanı yüksektir (pahalıdır) ama işletme maliyeti ve baş ağrısı azdır.
C) Faiz ve Alternatif Getiri (En Kritik Nokta):
Bugün banka mevduat faizlerinin yüksek olduğu bir dönemdeyiz. Yatırımcı şunu soruyor: “Ev alıp 20 yılda geri dönüş beklemek yerine, parayı faize koyup 1 ayda o kiranın 3 katını almak mantıklı değil mi?”
- Emlakçı Cevabı: Faize koyduğunuz anapara erir (enflasyon karşısında alım gücü düşer). Gayrimenkul ise hem kira getirir hem de değeri artar. Kira çarpanı hesabında “sermaye kazancı” (Capital Gain) formülde yoktur ama gerçek kazanç oradadır.
3. YATIRIMCI PSİKOLOJİSİ & STRATEJİK TAVSİYELER
Bir mülkü analiz ederken kendinize şu soruları sorun:
📌 Senaryo 1: Çarpan Çok Düşük (Örn: 120 Ay / 10 Yıl)
- Tepki: Hemen heyecanlanma.
- Şüphelen: Tapuda sorun mu var? İskanı mı yok? Kiracı çok eski ve çıkmıyor mu (tahliye sorunu)? Bölge “bitik” bir bölge mi?
- Saha Gerçeği: Hiçbir mal sahibi, kusursuz bir mülkü piyasa ortalamasının yarısı sürede amorti edecek fiyattan satmaz. Altında bir “çapanoğlu” arayın.
📌 Senaryo 2: Çarpan Çok Yüksek (Örn: 400 Ay / 33 Yıl)
- Tepki: “Bu fiyata asla alınmaz” deme.
- Analiz Et: Arsa payı çok mu yüksek? Kentsel dönüşüm potansiyeli mi var? Bölgeye metro, AVM, hastane mi geliyor?
- Saha Gerçeği: Bazen üzerindeki “bina” değil, altındaki “toprak” o parayı eder. O durumda kirayı “çerez parası” olarak görürüz, asıl hedef arsa değer artışıdır.
4. SATICI VE ALICI İÇİN AKSİYON PLANLARI
🛑 Satıcıysanız:
Mülkünüzü fiyatlarken “Komşum 10 milyona koydu” demeyin.
- Evinizin güncel (boş) kira değeri nedir? 25.000 TL mi?
- Türkiye ortalamasında makul bir çarpanla (240 ay) hesaplayın: 25.000 x 240 = 6.000.000 TL eder.
- Siz 10 Milyon istiyorsanız (400 ay çarpanı), alıcıya “neden bu kadar pahalı” olduğunu izah edecek ekstra bir hikaye (manzara, özel dekorasyon, yüksek arsa payı) sunmalısınız. Yoksa ilanınız aylarca yayında kalır, “favori” toplar ama satılmaz.
🟢 Alıcıysanız:
İlan fiyatına değil, bölgedeki “Sarı Sayfalar”daki kiralık ilanlarına bakın.
- İlan Fiyatı: 5.000.000 TL.
- Bölgedeki benzer evin kirası: 25.000 TL.
- Hesap: 5.000.000 / 25.000 = 200 Ay.
- Karar: Bu piyasada 200 ay (16,5 yıl) şahane bir orandır. Pazarlık yapıp, tapu masraflarını da düşerek bu mülkü kaçırmamanız gerekir.
- Dikkat: İçinde eski kiracı varsa ve 5.000 TL ödüyorsa, o evi alıp kiracıyı çıkarmak yıllar sürebilir. Bu durumda “tahliye taahhütnamesi” yoksa, hesapladığınız çarpan hayal olur.
5. ÖZET VE SON SÖZ
Türkiye’de Temmuz 2024 itibarıyla %25 kira zammı sınırının kalkmasıyla piyasa normalleşme sürecine girdi. Kiralar arttı, bu da çarpanları (fiyatlar sabit kalsa bile) aşağı çekerek daha cazip hale getirdi.
Uzman Tavsiyem:
Sadece “Kira Çarpanı”na bakarak ev almayın. “Kira Çarpanı + Bölgesel Değer Artış Potansiyeli” formülünü kullanın.
- Kendini 25 yılda amorti eden ama 5 yılda fiyatını 3’e katlayacak bir mülk;
- Kendini 15 yılda amorti eden ama fiyatı yerinde sayacak bir mülkten daha iyidir.