1. E-DEVLET VE DİJİTALLEŞME (YENİ DÖNEM)

2024 sonu itibarıyla devletin başlattığı ve 2026’da artık standart haline gelmesi beklenen e-Kontrat sistemine dikkat edin.

  • Ne Yapılmalı? Mümkünse kontratı e-Devlet entegrasyonu üzerinden veya noter huzurunda yapın.
  • Neden? Kayıt dışılığın önüne geçmek için Maliye Bakanlığı baskıyı artırdı. “Elden kira ödeme” devri kapandı. Banka izi esastır. Kayıt dışı her işlem, ileride “tahliye davalarında” ev sahibinin aleyhine, kiracının ise “vergi cezası” riskine dönüşür.

2. KİRA ARTIŞ ORANI MADDESİ (HAYATİ ÖNEM)

Eskiden “ÜFE+TÜFE ortalaması” yazılırdı, sonra %25 sabit dendi.

  • 2026 Kuralı: Yasal sınır TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasıdır.
  • Saha Uyarısı: Kontrata “Enflasyon ne çıkarsa çıksın %50 zam yapılır” veya “Dolar kuruna göre artar” gibi maddeler yazmayın. Konutlarda TÜFE tavanını geçen maddeler geçersizdir. Kiracı mahkemeye giderse, sadece yasal oranı öder, fazlasını geri ister.
  • Uzman Tavsiyesi: “Kira artış oranı, yenileme dönemindeki TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (12 aylık ortalaması) oranında olacaktır” ibaresi en temiz ve yasal olanıdır.

3. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ (ALTIN KURAL)

Ev sahiplerinin “olmazsa olmazı”, kiracıların ise “korkulu rüyası”.

  • Kritik Hata: Kontrat tarihi ile Taahhütname tarihi AYNI GÜN OLAMAZ.
  • Neden? Yargıtay diyor ki: “Kiracı evi tutmak için baskı altında imzaladı, geçersizdir.”
  • Doğrusu Nedir? Kontratı bugün (Örn: 1 Ocak) imzaladıysanız, Tahliye Taahhütnamesi en erken makul bir süre sonra (Örn: 15 Ocak veya 1 Şubat) imzalanmalıdır.
  • Saha Taktiği: Eğer ev sahibiyseniz, taahhütnameyi “boş” almayın, tarihleri dolu ve “eş rızası” (evliyse eşin imzası) ile alın. Yoksa taahhütname çöp olur.

4. DEMİRBAŞ LİSTESİ VE EVİN DURUMU (KANIT)

En çok kavga buradan çıkar: “Ben evi boyalı verdim, harabe aldım.”

  • Klasik Yöntem: “Boya badanası tamdır” yazıp geçmek. (Yetersiz!)
  • Profesyonel Yöntem:
    • Kombinin markası, modeli ve çalışır durumda olduğu.
    • Ankastrelerin durumu.
    • Varsa duvarlardaki delikler veya parke çizikleri.
    • Fotoğraf/Video: Evi teslim ederken güncel tarihli video çekin ve bunu dijital ortamda (WhatsApp/Mail) birbirinize göndererek “teslim anı kaydı” oluşturun.
  • Boyalı Teslim: Kontrata “Boya-badanalı teslim edilmiştir, çıkarken boya-badanalı teslim edilecektir” maddesi eklenmezse, kiracı boyatmak zorunda değildir (olağan yıpranma sayılır).

5. DEPOZİTO YÖNETİMİ (PARA ERİMESİN)

Enflasyonist ortamda TL olarak verilen depozito, 5 yıl sonra pul olur.

  • Sorun: 2026’da 50.000 TL depozito verdiniz. Kiracı 5 yıl sonra çıktığında o para bir market alışverişi bile etmeyebilir.
  • Yasal Çözüm: Borçlar Kanunu’na göre depozito, vadeli bir ortak hesaba yatırılmalıdır. Ancak pratikte bunu kimse yapmıyor.
  • Saha Tavsiyesi (Döviz/Altın): Depozito maddesine “X Dolar karşılığı TL alınmıştır, çıkışta X Dolar karşılığı TL iade edilecektir” yazmak veya doğrudan Döviz/Altın olarak tutmak iki tarafı da korur. Kiracının parası erimez, ev sahibi de “para değersizleşti, masrafımı karşılamıyor” demez.

6. ALT KİRALAMA VE “AIRBNB” YASAĞI

Son yılların en büyük baş ağrısı: Kiracının evi başkasına günlük kiralaması.

  • Risk: Kiracı evi tutar, Airbnb’den turistlere kiralar. Apartman yönetimi size ceza keser, ev fuhuş/terör olaylarına karışabilir.
  • Zorunlu Madde: “Kiracı, mecuru kısmen veya tamamen üçüncü şahıslara kiralayamaz, devredemez, alt kiracı alamaz, ticari amaçla (günlük kiralama vb.) kullanamaz.”
  • Yaptırım: Bu maddenin ihlali doğrudan tahliye sebebidir.

7. KEFİL MESELESİ

Kiracının maaş bordrosu tek başına yetmeyebilir.

  • Müteselsil Kefil: Kefilin “Adi Kefil” değil “Müteselsil Kefil” (Borçlu ile aynı sorumlulukta) olarak imzalaması gerekir.
  • Süre Sınırı: Kefalet sözleşmeleri aksi belirtilmedikçe süreyle sınırlıdır. Kontrata “Kefilin sorumluluğu, kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe ve her halükarda X yıl/tutar ile sınırlıdır” şeklinde netleştirme yapılmalıdır. Eş rızası kefil için de şarttır!

8. YÖNETİM PLANI VE AİDATLAR

  • Saha Gerçeği: Kiracı “Ben asansörü kullanmıyorum, aidatın o kısmını ödemem” diyebilir veya demirbaş aidatlarını (çatı tamiri) kiracıya yıkmaya çalışan ev sahipleri olabilir.
  • Net Ayrım:
    • İşletme Gideri (Kapıcı, elektrik, temizlik): Kiracı öder.
    • Yatırım/Demirbaş Gideri (Mantolama, asansör yenileme): Ev sahibi öder.
    • Bunu kontratta belirtmekte fayda var: “Apartman demirbaş giderleri kiralayana (ev sahibine), işletme giderleri kiracıya aittir.”

9. 1 YILLIK SÖZLEŞME EFSANESİ

Bunu lütfen unutmayın:

  • Ev sahibi sanıyor ki: “1 yıllık kontrat yaptım, sene sonu çıkarırım.” YANLIŞ.
  • Gerçek: Türkiye’de konut kiralarında sözleşme, kiracı istemedikçe bitmez. Otomatik olarak 1’er yıl uzar. (10 yıllık uzama süresi dolana kadar).
  • Sonuç: Sadece “süre bitti” diye kiracıyı çıkaramazsınız. Haklı bir nedeniniz (ihtiyaç, tadilat, kiranın ödenmemesi vb.) olmalı.

📊 ÖZET CHECKLIST (İMZA ÖNCESİ KONTROL)

  1. Kimlik Kontrolü: Tapudaki isim ile kiraya veren aynı kişi mi? (Dolandırıcılık riskine karşı).
  2. Banka Hesabı: Kira ödemesi için IBAN kontrata yazıldı mı?
  3. Artış Oranı: “TÜFE 12 aylık ortalaması” olarak netleşti mi?
  4. Demirbaşlar: Kombi, klima çalışıyor mu test edildi mi? Videoya alındı mı?
  5. Tahliye Taahhütnamesi: Kontrat tarihinden sonraki bir tarihe ayarlandı mı?
  6. Özel Şartlar: Evcil hayvan durumu, sigara kullanımı, tadilat izni yazıldı mı?

Eğer bu maddelere dikkat ederseniz, 2026 şartlarında “kağıt gibi sağlam” değil, “çelik gibi sağlam” bir kontratınız olur. Sorun çıktığında değil, imzadan önce tedbir almak profesyonelliktir.

Leave A Reply