Yazar: Profesyonel Gayrimenkul Uzmanı
Kategori: Mevzuat & Sektörel Analiz
Değerli Meslektaşlarım,
Saha her zamankinden daha hareketli, ancak bu hareketlilik sadece alım-satım trafiğinden kaynaklanmıyor. Yönetmelik değişiklikleri, denetimlerin sıkılaşması ve dijital doğrulama sistemleri (EİDS/ADS) sektörümüzde taşları yerinden oynatıyor.
Gözlemlediğim kadarıyla sahadaki bilgi kirliliği, birçok meslektaşımızı ciddi cezai yaptırımlarla karşı karşıya bırakıyor. Odamızın ve bakanlığın son uyarıları ışığında, operasyonel süreçlerinizi gözden geçirmeniz gereken hayati maddeleri sizler için derledim. “Ben bilmiyordum” demenin maliyetinin çok ağır olduğu bir dönemdeyiz.
İşte sektörümüzü ilgilendiren acil gündem maddeleri:
1. YETKİ BELGESİ VE SÖZLEŞME: “Söz Uçar, Ceza Kalır”
En sık yapılan hata: Sözlü talimatla fiyat güncellemek.
Mal sahibiyle aranızdaki samimiyet, sizi yasal yükümlülükten kurtarmaz. Mal sahibi telefon açıp “Fiyatı 5.000 TL’den 6.000 TL’ye çekelim” dediğinde, bunu yazılı bir belgeye (ek protokol, mail veya en kötü ihtimalle teyitli mesajlaşma) dökmeden ilanı güncellemeyin.
- Risk: Sistemler artık “ani fiyat artışlarını” otomatik tespit ediyor. Bakanlık, spekülatif fiyat artışı gerekçesiyle 150.000 TL ile 300.000 TL arasında değişen idari para cezaları uyguluyor.
- Çözüm: Satılık veya kiralık fark etmeksizin, her işlem için ayrı ve ıslak imzalı yetki belgenizi dosyalayın. Fiyat değişikliği talimatını yazılı alın.
2. İLAN GİRİŞLERİNDE “DOĞRULAMA” (ADS/EİDS) KARMAŞASI
İlan portallarında yetki karmaşası yaşayanlar için süreç çok netleşti. Artık “Ben ilanı girdim, sonra hallederim” devri kapandı.
Doğru İş Akışı Şudur:
- Sözleşme: Mal sahibiyle yetki sözleşmesi imzalanır.
- E-Devlet Doğrulaması: Yetki, E-Devlet üzerinden ADS (Doğrulama Sistemi) ile alınır. (WebTapu üzerinden yapılan yetkilendirmelerin portal entegrasyonlarında kopukluk yaşanabiliyor, E-Devlet esastır.)
- İlan Yayını: Doğrulama kodu ile sarı sayfalar veya diğer portallara ilan girilir.
Uyarı: Doğrulamayı yapıp, fiziksel sözleşmeyi yapmazsanız yine cezai işlemle karşılaşırsınız. Dijital onay, ıslak imzalı sözleşme zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.
3. DOLANDIRICILIK UYARISI: “Üçgen Dolandırıcılığı”
Sahada “mal sahibi kılığına giren” veya “aracı gibi davranan” dolandırıcılar türedi. Özellikle kapora veya satış bedeli transferlerinde çok dikkatli olunmalı.
- Altın Kural: Para transferi kime yapılacaksa, tapu sahibinin ismi ile banka hesabı sahibinin ismi birebir tutmalı.
- “Tapu benim üzerime ama parayı eşimin/ortağımın hesabına gönder” taleplerini kesinlikle reddedin. Bu hukuki bir tuzaktır.
4. MYK (MESLEKİ YETERLİLİK BELGESİ) VE SÜRE UZATIMI
Mesleki Yeterlilik Belgeleri (Seviye 4 ve 5) süresiz değildir, geçerlilik süresi 5 yıldır.
- Süresi Dolanlar Ne Yapmalı? Sınava tekrar girmenize gerek yok! Eğer aktif olarak emlak ofisi işletiyorsanız veya SGK’lı çalışıyorsanız, Oda Kayıt Belgeniz ile başvuru yaparak (yaklaşık 1.500-1.750 TL harç bedeliyle) belgenizi 5 yıl daha uzatabilirsiniz.
- Pasif Belgeler Yanıyor: Belgeyi alıp 2 yıl boyunca hiç kullanmayan (emlak ofisi açmayan veya sektörde çalışmayan) kişilerin belgeleri iptal olma riskiyle karşı karşıya.
5. SON TARİH UYARISI: Müktesep Haklar Yanmasın!
Özellikle İzmir bölgesinde tespit edilen yaklaşık 550 meslektaşımız, 31 Haziran (Yaz dönemi başı itibariyle) tarihine kadar yetki belgelerini tamamlamazsa, 2018 yılında kazanılan müktesep haklarını (staj ve lise mezuniyeti muafiyeti gibi) kaybedecekler. Bu, dükkan kapatmaya kadar gidebilecek bir süreçtir. Lütfen odanıza başvurarak eksiklerinizi tamamlayın.
💡 SEKTÖREL FIRSATLAR VE GELİŞMELER
Sadece riskler değil, güzel gelişmeler de var:
- Ortak Portföy Havuzu: İzmir Ticaret Odası ve Emlakçılar Odası işbirliğiyle, tüm meslektaşların portföylerini güvenle paylaşabileceği dev bir dijital altyapı (Portal) Haziran-Temmuz gibi lanse edilecek.
- Finansman Desteği: Esnaf Kefalet kredilerinde limitler 350.000 TL bandına çıktı. Faiz oranları piyasa bankalarının yarısı (%25 bandında). Bu limitin 500-750 bin TL bandına çıkarılması için görüşmeler sürüyor.
- Yabancıya Satış Kolaylığı: Yabancıya satışta zorunlu ekspertiz raporu şartı (belirli durumlar için) geçtiğimiz yıl esnetilmişti, bu da operasyonel hızı artırıyor.
Sonuç Olarak:
Mesleğimiz artık “anahtar gösterip komisyon alma” işi değil; hukuk, mevzuat ve finansal okuryazarlık gerektiren bir uzmanlık alanıdır. Lütfen ofisinizdeki alt yetkili danışmanlarınızın (adres bildirimleri dahil) ve evraklarınızın tam olduğundan emin olun.
Güvenli, bol kazançlı ve “cezasız” bir hafta dilerim.
Bu yazı, sektördeki son canlı yayın bilgilendirmeleri ve oda başkanlığı açıklamaları referans alınarak, profesyonel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.