Konut Alımında Kapsamlı Durum Tespiti Raporu: On Temel Husus

Ev satın alma süreci, stratejik planlama, derinlemesine araştırma ve yasal uygunluk denetimi gerektiren karmaşık bir süreçtir. Bu süreç, yalnızca bir gayrimenkul edinme işlemi değil, aynı zamanda finansal geleceği ve yaşam kalitesini doğrudan etkileyen önemli bir yatırımdır. Bu rapor, potansiyel alıcılara, konut edinme sürecini güvenle yönetebilmeleri için gerekli olan kapsamlı bir durum tespiti rehberi sunmaktadır. Amacı, piyasa dinamiklerinden yapısal güvenliğe, hukuki süreçlerden yatırım potansiyeline kadar her aşamada bilinçli kararlar verilmesini sağlamaktır.

I. Stratejik Planlama ve Finansal Hazırlık

1. Bütçenizi ve Finansman Stratejinizi Belirleme

Ev satın alma yolculuğunun ilk ve en kritik adımı, finansal durumun net bir şekilde ortaya konmasıdır.¹ Bu, kişisel gelir-gider dengesinin titizlikle analiz edilmesini ve aylık ödeme gücünün gerçekçi bir şekilde hesaplanmasını içerir.¹ Bu aşamada, peşinat için ne kadar sermaye ayrılacağı ve konut kredisiyle ne kadar borçlanılabileceği belirlenmelidir.¹ Peşinat miktarı, genellikle evin toplam değerinin en az yüzde 10 ila 60’ı arasında değişen önemli bir maliyettir.³

Bu süreçte dikkate alınması gereken en önemli unsurlardan biri, finansal geçmişinizin bir özeti olan Findeks Kredi Notu’dur.² Bankalar, kredi başvurularını değerlendirirken bu notu birincil referans olarak kullanır. Notun yüksek olması, kredi onayı alma şansını artırmakla kalmaz, aynı zamanda daha düşük faiz oranlarından yararlanma imkanı da sunar.² Bu, görünürdeki bir sayının, kredinin toplam maliyeti üzerinde yarattığı büyük farkı ortaya koyar. Findeks Kredi Notu, 1 ile 1900 arasında bir puanlama sistemine sahiptir; 1700-1900 arası “çok iyi” ve 1500-1699 arası “iyi” kabul edilir, bu aralıktaki başvuruların onaylanma olasılığı yüksektir.⁴ Buna karşılık, 1100 puanın altındaki notlar başvurunun reddedilmesine neden olabilir.⁴ Bu durum, finansal alışkanlıkların, zamanında yapılan ödemelerle birikerek, uzun vadede on binlerce lira tasarruf sağlamasına yol açan bir döngüyü işaret eder.⁴

Puan Aralığı	Risk Seviyesi	Olası Sonuç
1-699	En Riskli	Finansman başvuruları reddedilir.
700-1099	Orta Riskli	Başvurunun reddedilme olasılığı yüksektir.
1100-1499	Az Riskli	Gelirlere odaklı inceleme yapılır, kabul olasılığı vardır.
1500-1699	İyi	Başvurunun kabul edilme ihtimali yüksektir.
1700-1900	Çok İyi	Başvuru, başka bir sorun çıkmadığı sürece onaylanır.

2. İşlemle İlgili Tüm Masrafları Anlama

Bir konutun satış fiyatı, toplam maliyetin sadece görünen kısmıdır.³ Satın alma süreci, göz önünde bulundurulması gereken bir dizi ek ücret ve vergiyi içerir. Bu masraflar arasında en önemlisi, beyan edilen satış bedelinin yüzde 4’ü olarak hesaplanan tapu harcıdır.⁵ Tapu harcı, aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit olarak (her biri için %2) paylaştırılır.⁶ Ayrıca, tapu işlemleri sırasında döner sermaye bedeli gibi cüzi miktarlarda ek ücretler de tahsil edilir.⁶

Gayrimenkul alım satımında sıklıkla yapılan bir hata, tapu harcını azaltmak amacıyla satış bedelini düşük göstermektir.⁶ Bu durum, kısa vadede bir miktar tasarruf sağlıyor gibi görünse de, vergi idaresinin (Gelir İdaresi Başkanlığı) denetimi altındadır.⁶ Banka kredisi gibi belgelerle gerçek bedel ile beyan edilen bedel arasında bir fark tespit edildiğinde, hem alıcıya hem de satıcıya eksik ödenen harcın yanı sıra yüzde 25’lik vergi ziyaı cezası uygulanabilir.⁶ Bu, görünürdeki bir kazancın, uzun vadede ciddi bir hukuki ve finansal riske dönüşmesini gösterir.

Diğer önemli masraflar ise şunlardır:

• Emlakçı Komisyonu: Eğer satış bir emlakçı aracılığıyla yapılıyorsa, satış bedelinin genellikle yüzde 3-5’i arasında değişen bir komisyon ödenir.³
• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Tapu işlemleri için zorunlu olan bu sigorta, doğal afetlerin neden olabileceği maddi zararları karşılar.³
• Abonelik Masrafları: Yeni eve taşınıldığında elektrik, su, doğalgaz gibi temel hizmetlerin abonelikleri için ödeme yapılması gerekir.³
• Yıllık Vergiler: Satın alma tarihinden itibaren, her yıl düzenli olarak emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi vergilerin ödenmesi sorumluluğu alıcıya geçer.³
• Tadilat ve Bakım Giderleri: Özellikle ikinci el ve yaşlı konutlar için, tadilat ve bakım masrafları bütçelenmesi gereken önemli bir kalemdir.³

Masraf Kalemi	Açıklama	Hesaplama Metodu / Miktarı
Konut Tutarı	Evin temel satış bedeli.	Satıcı tarafından belirlenir.
Tapu Harcı	Tapu devri sırasında ödenen vergi.	Beyan edilen satış bedelinin %4’ü. Genellikle alıcı ve satıcı %2’şer öder.
Döner Sermaye Bedeli	Tapu işlemleri için alınan sabit bir ücret.	Sabit bir meblağ (örneğin 2024 yılı için 1183 TL).6
Emlakçı Komisyonu	Emlakçıya ödenen aracılık ücreti.	Satış bedelinin %3-5’i arasında değişebilir.7
DASK	Zorunlu Deprem Sigortası.	Bölgenin deprem riskine ve evin özelliklerine göre değişir.3
Abonelik Ücretleri	Elektrik, su, doğalgaz bağlantı ücretleri.	Hizmet sağlayıcılara göre değişir.3
Emlak Vergisi	Her yıl ödenmesi gereken bir vergi.	Konum ve büyüklüğe göre değişen bir orandır.3
Tadilat ve Bakım	Konutun onarımı ve yenilenmesi.	Konutun yaşına ve durumuna göre değişir.3

II. Konum ve Yatırım Analizi

3. Konumun ve Çevrenin Hayati Önemi

Konum, bir evin yalnızca yaşam kalitesini değil, aynı zamanda gelecekteki değerini de belirleyen en önemli faktördür.⁹ Doğru konum, günlük yaşamı kolaylaştırırken, mülkün değerini korur ve artırır.⁹ Bu nedenle, bir konutun konumunu değerlendirirken derinlemesine bir analiz yapılması gerekir.

İlk olarak, ulaşım olanakları incelenmelidir.⁹ Toplu taşıma duraklarına, ana yollara ve otoyollara yakınlık, bir konutun değerini artıran en önemli etkenlerdendir.¹⁰ Özellikle büyük şehirlerde, ulaşım ağlarına kolay erişim, konuta olan talebi sürekli yüksek tutar. İkinci olarak,

sosyal ve kültürel imkanlar göz önünde bulundurulmalıdır.⁹ Alışveriş merkezleri, marketler, okullar, hastaneler, parklar ve spor tesisleri gibi sosyal donatıların varlığı, bölgedeki yaşam kalitesini doğrudan etkiler ve mülkü daha cazip hale getirir.⁹ Üçüncü olarak,

güvenlik ve gelecek potansiyeli değerlendirilmelidir.⁹ Bölgenin suç oranları, sokak aydınlatması ve güvenlik kameraları gibi unsurlar güvenlik algısını belirler.⁹ Ayrıca, belediye veya hükümet tarafından planlanan yeni altyapı projeleri, metro hatları veya kentsel dönüşüm alanları, mülkün gelecekteki değerini önemli ölçüde artırabilir.⁹ Bir lokasyonu değerlendirirken, sabah ve akşam saatlerindeki trafik durumu ve hafta sonlarındaki hareketlilik gibi gerçek yaşam koşullarını yerinde gözlemlemek tavsiye edilir.⁹

4. Yatırım Potansiyeli ve Piyasa Trendleri Analizi

Bir gayrimenkulü yatırım aracı olarak değerlendirenler için, piyasa trendlerinin ve yatırım getirisinin (ROI) analizi hayati önem taşır.¹² Basit fiyat artışlarına odaklanmak yerine, daha geniş bir ekonomik perspektiften bakmak gerekir. Veriler, konut fiyatlarının nominal olarak arttığını gösterirken (örneğin yıllık %26 artış) ¹⁴, enflasyondan arındırılmış reel değerde düşüş yaşanabildiğini ortaya koymaktadır (örneğin yıllık %9 düşüş).¹⁴ Bu durum, fiyatların yükselmesine rağmen satın alma gücünün azaldığını ve bir konutun gerçek değerinin eridiğini gösterir. Bu kritik ayrım, bir yatırımın başarısını değerlendirmede temel bir rol oynar.

Yatırım potansiyelini anlamak için doğru bir yatırım getirisi hesaplaması yapmak gerekir.¹² Bu hesaplama, yıllık kira gelirinden emlak vergisi, sigorta ve bakım masrafları gibi tüm yıllık giderlerin çıkarılması ve elde edilen net gelirin mülkün toplam maliyetine bölünmesiyle yapılır. Örneğin, 500.000 TL’ye alınan bir evin aylık kirası 3.000 TL ve yıllık giderleri 4.000 TL ise, yıllık net getiri 32.000 TL, yatırım getirisi ise yüzde 6,4 olarak hesaplanır [$ (3000 \times 12) – 4000 = 32000 $ ve $ (32000 / 500000) \times 100 = 6.4 $ ].¹² Bu hesaplama, yatırımın ne kadar karlı olduğunu somut bir şekilde ortaya koyar.

Gayrimenkulün uzun vadeli değerini etkileyen diğer faktörler arasında bölgesel kalkınma planları, nüfus artışı, istihdam olanakları ve çevresel faktörler (doğal güzelliklere yakınlık) bulunur.¹¹ Özellikle imar durumu, bir arsanın veya konutun gelecekteki potansiyelini belirlemede en önemli unsurlardan biridir.¹¹ Bu nedenle, yatırım kararı verirken mevcut durumu değil, gelecekteki gelişim potansiyelini de dikkate almak, yatırımın değerini katlama potansiyelini ortaya çıkarır.

III. Mülkün Fiziksel ve Hukuki Bütünlüğü

5. Konutun Hukuki Durumunu Doğrulama

Ev alım sürecinde, mülkün hukuki durumunu doğrulamak, gelecekteki olası sorunları engellemek için hayati bir adımdır. İlk olarak, satıcının evin gerçek yasal sahibi olup olmadığı kontrol edilmelidir.¹⁶ Bu, e-Devlet veya ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden yapılabilecek basit bir sorgulama ile mümkündür.¹⁷

En önemli kontrollerden biri, evin tapu kaydında herhangi bir ipotek (ipotek) veya haciz (haciz) bulunup bulunmadığıdır.⁸ Üçüncü şahıslar, mülk sahibinin izni olmadan bu bilgilere erişemezler.²¹ Bu nedenle, alıcının, satıcıdan mülk üzerinde herhangi bir borç veya ipotek bulunmadığına dair belge talep etmesi gerekir.²¹ Bir gayrimenkul, üzerinde bilerek ipotek veya haciz varken satın alındığında, bu borçlardan alıcının sorumlu olacağı unutulmamalıdır.⁸

Ayrıca, konutun iskan belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi) olup olmadığının kontrolü kritik öneme sahiptir.⁹ İskan belgesi, bir binanın projesine uygun olarak tamamlandığını ve yasal olarak oturuma hazır olduğunu gösterir.²³ İskansız bir konut, resmi kayıtlarda hala “inşaat” olarak görünür.²⁴ Bu durum, elektrik ve su gibi mesken aboneliklerinin alınmasını engeller, bunun yerine daha pahalı “şantiye” aboneliklerinin kullanılmasını gerektirir.²⁴ Bazı bankalar, iskansız konutlar için kredi vermeyi reddedebilir, bu da finansman seçeneklerini kısıtlar.²⁴ Bu nedenle, iskan belgesi, mülkün değerini ve kullanışlılığını doğrudan etkileyen bir unsurdur.

Eksik Belge / Durum	Ana Risk Alanı	Olası Sonuçlar
Tapu Kaydı	Mülkiyetin devri	Yasal mülkiyetin alıcıya geçmemesi.
İpotek / Haciz	Finansal borçlar	Borçların yeni malike devrolması ve mülkün kaybedilmesi riski.
İskan Belgesi	Yasal oturum izni	Yüksek maliyetli şantiye abonelikleri, ticari ruhsat alınamaması, kredi onayı zorluğu.
İmar Durumu	Yasal uygunluk	Projeye aykırı kısımların yıkım kararı ve cezai yaptırımlar.

6. İmar ve Belediye Uygunluğunu Teyit Etme

Mülkün imar durumu, konutun yasal olarak nasıl kullanılabileceğini belirler ve konutun değerinin temel belirleyicilerinden biridir.¹⁵ İmar durumu sorgulaması, ilgili belediyeden veya bazı durumlarda belediyelerin web siteleri üzerinden yapılabilir.²⁶

Bu kontrol, konutun imar planına uygun inşa edilip edilmediğini öğrenmek için kritik önem taşır.⁸ Örneğin, bir dairenin brüt metrekaresinin tapuda belirtilenden farklı olması veya projenin dışında genişletilmiş bir bölümü olması durumunda, belediye bu aykırı kısımların yıkımına karar verebilir.⁸ Bu, hem evin metrekaresini düşürür hem de hukuki sorunlara yol açar.⁸ Dolayısıyla, konutun projeye uygunluğu ve birikmiş vergi borcu olup olmadığı gibi hususlar da belediyede incelenmelidir.¹⁹

7. Yapısal Bütünlüğü ve Deprem Dayanıklılığını Değerlendirme

Türkiye gibi deprem riski taşıyan bir ülkede, bir konutun yapısal bütünlüğü ve depreme dayanıklılığı en öncelikli faktörlerden biridir.⁸ Bu, sadece binanın yaşına bakarak anlaşılabilecek basit bir durum değildir. Bir konutun depreme ne kadar dayanıklı olduğu, bir dizi faktörün birbiriyle etkileşimine bağlıdır.

Zemin yapısı, bir binanın deprem riskini belirleyen en kritik unsurdur.²⁸ Dere yatağı, dolgu zemin veya sulu zeminler üzerine inşa edilen binalar, taş veya sert zeminler üzerine inşa edilenlere göre çok daha yüksek risk taşır.²⁸ Bu nedenle, binanın zemin etüdü raporunun incelenmesi elzemdir.²⁰

Binanın yaşı ve yapımında kullanılan malzemelerin kalitesi de önemlidir.⁹ 1999 sonrası inşa edilen veya güçlendirme görmüş binalar, genellikle güncel deprem yönetmeliğine uygun oldukları için daha güvenli kabul edilir.⁹ Ancak, yeni bir bina tek başına bir garanti teşkil etmez. En son yönetmeliklere uygunluk, kaliteli temel ve yapı malzemeleri, gerçek bir güvenliğin temelini oluşturur.³⁰ Örneğin, taşıyıcı kolonları kesilmiş binalar yapısal zayıflığın açık bir göstergesidir.⁹

Mevcut bir konutun depreme dayanıklılığı, profesyonel bir Deprem Dayanıklılık Testi ile belirlenebilir.²⁹ Bu test, binanın zemin etüdünü yaparak, taşıyıcı kolonlardan karot ve beton numuneleri alarak ve röntgen cihazı kullanarak kolon içi demirlerin durumunu inceleyerek gerçekleştirilir.²⁹ Eğer test sonucunda yapı riskli bulunursa, güçlendirme veya yıkım kararı verilebilir.²⁹ Bazı büyükşehir belediyeleri, hızlı tarama yöntemiyle ücretsiz risk tespiti hizmetleri sunabilmektedir.³¹

IV. Sözleşmeler ve İşlemlerin Tamamlanması

8. Resmi ve Noter Onaylı Sözleşmelerin Önemi

Ev alım sürecinin hukuki zemini, doğru ve geçerli sözleşmelerle atılır. Bu bağlamda, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi büyük bir koruma sağlar.³² Bu sözleşme, alıcı ve satıcı arasında noter huzurunda yapılan ve her iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir.³² Bu sözleşme ile satıcı taşınmazı satmayı, alıcı da satın almayı taahhüt eder. Bu, satıcının evi başka birine satmasını engellemek için hukuki bir güvence oluşturur.³²

Sözleşmenin geçerliliği için noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur.³² En yaygın hatalardan biri, basit bir yazılı belge (

adi yazılı sözleşme) ile kaparo veya ön ödeme yapmaktır.³⁶ Hukuksal olarak geçersiz olan bu tür sözleşmeler, herhangi bir anlaşmazlık durumunda yasal bir koruma sağlamaz.³⁶ Bu tür geçersiz bir sözleşmede yer alan cezai şartlar bile hukuken hükümsüzdür ve talep edilemez.³⁶

En güçlü koruma mekanizması ise, noter onaylı satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh düşülmesidir.⁸ Tapuya şerh düşüldüğünde, bu sözleşme üçüncü kişilere karşı da geçerlilik kazanır ve beş yıl süreyle satıcının evi başkasına satmasını engeller.³² Bu, alıcının haklarını güvence altına alan ve basit bir taahhüdü yasal bir hakka dönüştüren kritik bir adımdır.

9. Tapu Dairesinde Satın Alma İşlemini Tamamlama

Ev alım sürecinin son aşaması, tapu devir işlemlerinin gerçekleştirilmesidir. Bu işlem, alıcı ve satıcının (veya yasal temsilcilerinin) ilgili Tapu Müdürlüğü’nde bizzat hazır bulunmasıyla tamamlanır.³⁵ Bu aşamada, her iki tarafın kimlik belgelerinin aslı ve fotokopileri, satıcının tapu belgesi ve DASK poliçesi gibi gerekli tüm evraklar eksiksiz olarak hazır bulundurulmalıdır.³⁵

Tapu harcı ve döner sermaye bedeli gibi ücretler, devir işlemi öncesinde ödenir.⁶ Bu ödemeler genellikle tapu müdürlüğünün anlaşmalı bankaları veya cep telefonuna gelen seri numarası ile Gelir İdaresi Başkanlığı’nın ödeme sayfası üzerinden gerçekleştirilebilir.⁶ Tüm belgeler tamamlandıktan ve harçlar ödendikten sonra, tapu memuru huzurunda satış işlemi resmileştirilir. Mülkiyetin yasal olarak alıcıya geçtiğini gösteren tescil işlemi tamamlanır.³⁵ Bu aşamada tüm belgelerin dikkatle incelenmesi, herhangi bir hukuki sorunun olmadığından emin olunması için tavsiye edilir.

V. Satış Sonrası Sorumluluklar ve Entegrasyon

10. Satın Alma Sonrası Sorumluluklar ve Devam Eden Maliyetler

Tapu devriyle birlikte ev sahibi olmakla ilgili sorumluluklar başlar. Yeni mülk sahibinin ilk yapması gereken işlerden biri, elektrik, su ve doğalgaz gibi temel hizmetlerin aboneliklerini kendi adına geçirmektir.³ Bu süreç, özellikle iskanı olmayan konutlarda daha karmaşıktır ve yüksek maliyetli aboneliklerle sonuçlanabilir.²⁴

Konut sahibi, evin yaşına ve genel durumuna bağlı olarak tadilat ve bakım masraflarını bütçelemek zorundadır.³ Eski binalar, yetersiz izolasyon ve eskiyen altyapı nedeniyle daha fazla bakım ve onarım gerektirebilir.³⁰

Son olarak, konut sahipliği yıllık ve düzenli ödemeleri beraberinde getirir. Bunlar arasında en önemlileri, her yıl belediyeye ödenmesi gereken emlak vergisi ve çevre temizlik vergisidir.³ Ayrıca, apartman veya site içerisinde yaşam söz konusu olduğunda, aidat ödemeleri de devam eden bir maliyettir.¹⁹ Bu masraflar, bir konutun uzun vadeli maliyetini oluşturan ve ilk bütçe planlamasında dikkate alınması gereken unsurlardır.

Sonuç ve Önemli Hususlar Listesi

Bir gayrimenkulün başarılı bir şekilde edinilmesi, kapsamlı bir durum tespiti sürecinin sonucudur. Bu süreç, sadece evin fiyatına odaklanmaktan öte, finansal hazırlıktan hukuki güvenliğe, yapısal sağlamlıktan çevresel faktörlere kadar pek çok değişkeni bir arada değerlendirmeyi gerektirir. Gerçekçi bir bütçe oluşturmak, hukuki belgeleri ve yapısal durumu titizlikle incelemek ve sözleşmeleri profesyonel destekle hazırlamak, potansiyel riskleri en aza indirmek için atılması gereken hayati adımlardır. Aşağıdaki on maddelik liste, bu kapsamlı raporun temel bulgularını özetleyen pratik bir rehber niteliğindedir:

1. Finansal Hazırlık: Bütçenizi, peşinatınızı ve kredi notunuzu netleştirerek gerçekçi bir finansman planı yapın.
2. Gizli Masraflar: Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve vergiler gibi görünmeyen tüm ek maliyetleri önceden hesaplayın.
3. Konum Analizi: Ulaşım, sosyal imkanlar ve güvenlik gibi faktörleri değerlendirerek yaşam kalitenizi artıracak doğru konumu seçin.
4. Yatırım Potansiyeli: Konutun nominal ve reel değer artışını analiz ederek, bölgenin gelecekteki gelişim potansiyelini inceleyin.
5. Tapu ve İpotek Kontrolü: Satıcının mülk üzerindeki yasal haklarını ve tapu üzerinde ipotek veya haciz olup olmadığını sorgulayın.
6. İmar ve İskan Durumu: Konutun imar planına uygunluğunu ve yasal oturum izni olan iskan belgesinin varlığını doğrulayın.
7. Deprem Dayanıklılığı: Binanın yaşını, yapım malzemelerini ve zemin etüdü raporunu inceleyerek yapısal bütünlüğü değerlendirin.
8. Resmi Sözleşmeler: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesini noter huzurunda düzenleyerek, yasal bir güvence sağlayın.
9. Tapu İşlemleri: Gerekli belgelerle birlikte Tapu Dairesinde işlemi bizzat tamamlayın ve mülkiyetin yasal devrini sağlayın.
10. Uzun Vadeli Sorumluluklar: Satış sonrası abonelik, vergiler, aidatlar ve bakım masrafları için bütçe ayırmayı unutmayın.