2026’da Hala "Al-Yenile-Sat" Yaparak
Para Kazanılabilir mi?
Bu İşi 50 Kez Yapan Birine Sorduk

Şu aralar eski evleri alıp yenileyerek satma (al-yap-sat) işiyle ilgili herkesin bir fikri var. İnternetin bir yarısına sorarsanız bu devir kapandı; yüksek faizler piyasayı kilitledi, artan inşaat maliyetleri kâr marjlarını eritti ve artık başka işlere bakmak lazım. Diğer yarısı ise Instagram’da yeniledikleri lüks dairelerin önünde Range Rover anahtarı sallıyor.

Gerçek ise bu iki uç noktanın tam ortasında bir yerde. Ve bu gerçek, Levent’teki afili plaza hayatını, Excel tablolarını ve kurumsal bir holdingdeki yöneticilik kariyerini bırakıp tam zamanlı emlak yatırımcısına dönüşen Kerem Aksoy’un anlattıklarına çok benziyor. Kerem, Türkiye’nin en acımasız ve kaotik pazarı olan İstanbul’da bugüne kadar 50’den fazla projeyi başarıyla kapatmış biri.

Onu “Filtresiz Sohbetler” köşemize konuk ettik ve WhatsApp gruplarında konuşulan ama kimsenin açıkça sormaya cesaret edemediği o kritik soruları yönelttik.

“İstanbul Gibi Bir Piyasada, Rakamların Kurtardığı Bir Evi Nasıl Buluyorsun?”
Cevap basit: O eve herkesten önce ulaşarak.

Kerem’in kendi cümleleriyle: “Piyasaya düşmemiş fısıltı ağları, tapuda hızlı hareket edebilme gücü ve başkalarının ‘büyük risk’ gördüğü harabede tadilat maliyetini kuruşu kuruşuna bilmenin getirdiği özgüven.”

Eğer cebinde parası olan herkesle aynı anda Sahibinden.com’a girip aynı ilanlara bakıyorsanız, zaten oyunu kaybetmişsinizdir. Kerem’e göre asıl kâr, ilan internete düşmeden haftalar önce mahalledeki emlakçıyla, apartman görevlisiyle ya da miras davası çözen avukatla kurulan ilişkilerde saklı. Masada hızlı karar veren ve kendi hesabına güvenen yatırımcı, bu piyasada hala ev alıp satabiliyor.

“Bir Projeyi Ne Batırır? Bize Bir Fiyaskonun Anatomisini Anlat.”
Tadilatın kontrolden çıkması. Şaşmaz kuraldır.

Siz sadece mutfak dolaplarını ve parkeleri değiştirmeyi planlarsınız. Ancak Kadıköy’deki o 40 yıllık binanın banyo fayanslarını kırdığınız an, 1980’lerden kalma çürümüş bir ana tesisat borusuyla göz göze gelirsiniz. Bir anda o “ufak makyaj” projesi, alt komşunun tavanını yaptırmayı da içeren devasa bir şantiye işine dönüşür.

Kerem bunu şöyle özetliyor: “Basit bir kozmetik işi zannettiğin yer, kırım döküm aşamasında yapısal bir kanser çıkarır. Usta süresi uzar, evin boş kaldığı her ay aidat ve senin alternatif maliyetin üst üste biner. Evi satmaya sıra geldiğinde, kâr marjını çoktan enflasyona, nalbura ve uzayan zamana yedirmiş olursun.”

Çözüm: İlk gün bütçesine mutlaka en az %20 “görünmez kaza” payı eklemek.

“Cebinde 3 Milyon TL Nakti Olan Yeni Biri Bugün Tek Kurşununu Nereye Atmalı?”
“Heyecan verici maceralardan uzak durun,” diyor Kerem. “Sirkülasyonu yüksek, orta sınıfın yaşamayı tercih ettiği, ulaşım ağlarına yakın bir semtte; kozmetik olarak dökülen ama statik olarak sağlam, sıradan bir 2+1 alın.”

Alış fiyatınız o kadar mantıklı olmalı ki, elinizdeki nakit hem tapu masraflarını, hem tadilatı, hem de evi satana kadar geçecek o sancılı 4-5 aylık süreci rahatça finanse etsin. Semtteki emsal fiyatları belirlerken 2023’ün uçuk rüya rakamlarına değil, son iki ayda gerçekten el değiştirmiş tapu rayiçlerine bakmanız gerekiyor.

İlk projeniz sizi zengin edip emekli edecek proje değildir. İlk proje; ustalarla uğraşmanın ne demek olduğunu, zaman baskısının midede nasıl bir kramp yarattığını öğreten bir stajdır. Kârı düşük ama garantili sıkıcı bir ev, muazzam bir zararla biten şatafatlı bir villadan her zaman daha iyidir.

“Peki Finansman? Bugünün Maliyetleriyle Bu Değirmenin Suyu Nereden Geliyor?”
Türkiye’de banka kredi faizleri malum. Kerem, projelerinin çoğunu banka kredisiyle değil, oluşturduğu “özel yatırımcı ağı” (private money) ile finanse ediyor.

“Bankalar yavaştır ve maliyetleri standarttır. Ama kelepir bir ev düştüğünde satıcının ertesi sabah tapuda nakit paraya ihtiyacı vardır,” diyor Kerem. Çevresindeki doktorlar, avukatlar ve beyaz yakalı yatırımcılardan oluşan bir havuza sahip. Bu yatırımcılar paralarını Kerem’in projelerine bağlayıp, proje sonunda net bir kâr payı alıyorlar.

“Bu sistem banka siciliyle değil, tamamen güvenle yürür,” diye ekliyor Kerem. “O güveni, paraya ihtiyacın olmadan çok önce inşa etmen gerekir. Kenarda her zaman bir ticari esnek hesabım veya krediye uygun bir teminatım durur, ama o sadece acil durumlar için bir can yeleğidir. Asıl önemli olan paranın maliyetini ve evi elden çıkaracağın tarihi milimetrik hesaplamaktır. Saptığın her gün, cebinden eksilen paradır.”

“Holdingdeki İşini Bırakıp Tam Zamanlı Usta-Nalbur-Tapu Üçgenine Girdin. Bunun Konuşulmayan Zorluğu Ne?”
Kerem hiç düşünmeden cevaplıyor: “Her ayın 5’inde hesabına yatan maaşın eksikliği.”

Bu sadece finansal değil, tamamen psikolojik bir savaş. Kurumsal hayatta o ay şirket zarar etse de, siz kötü bir performans sergileseniz de ay sonunda o maaş yatar ve insan farkında olmadan özdeğerini bu düzenli güvenceye bağlar. Al-yap-sat işinde ise, her şeyi kusursuz yapsanız bile cebinize tek bir kuruş girmesi aylar sürebilir.

Kerem’in bu konudaki bakış açısı çok net: “Asıl mesele istifayı basma cesareti değil. Asıl mesele, dışarıdan kimse sana ‘aferin, doğru yoldasın’ demediğinde, kendi ilerlemeni nasıl ölçeceğini beynine yeniden öğretmektir.” Ve bu psikolojik adaptasyon süreci, YouTube’daki motivasyon videolarında anlatılandan çok daha uzun sürüyor.

“50’den Fazla Ev Yaptın. İlk Başlarda Takıntı Haline Getirdiğin Ama Şimdi Umursamadığın Şey Ne?”
Emsal fiyat hesaplama Excel’leri.

Kerem ilk yıllarında, evin etrafındaki 2 kilometrelik çaptaki tüm satışları Excel’e döker, metrekare başına düşen fiyatı kuruşu kuruşuna hesaplar ve belirsizliği “matematikle yenmeye” çalışırdı. Şimdi ise bir evin içinde 15 dakika yürümesi, evin son alıcısına ne kadara satılacağını dar bir aralıkta tahmin etmesi için yetiyor.

“Çünkü gerçek piyasa verisi bir Excel tablosunda değil,” diyor Kerem gülerek. “Gerçek veri, 7 yıl boyunca bir eve adım atan potansiyel alıcıların gözlerindeki ifadeyi, mutfak tezgahına dokunuşlarını ve salondaki ışığa verdikleri tepkiyi izlemektir.”

Bu tarz bir örüntü tanıma yeteneği parayla satın alınan bir kurstan gelmez. Bu yetenek; korkudan titrerken tapuya imza atarak, arada sırada can acıtacak kadar para kaybederek ve ertesi gün yine de şantiyenin tozunu yutmaya devam ederek kazanılır.

Excel hala orada bir yerde duruyor. Ama artık direksiyonda o yok.

Kerem Aksoy, İstanbul merkezli bir gayrimenkul yatırımcısıdır ve Türkiye’nin en dinamik pazarında 50’den fazla başarılı “al-yenile-sat” işlemine imza atmıştır. 

Bunun gibi daha fazla yatırımcı sohbeti okumak ister misiniz? “Yatırımcı Dosyası” bültenimiz haftada iki gün gerçek piyasa analizleri, maliyet dökümleri ve süslü laflardan uzak gerçek rakamlarla ..