Tarlaya Ev Yapmak Hayal mi Oldu?
Güncel Düzenlemeler
ve Bilinmesi Gereken Gerçekler

Şehir hayatından sıkılan hemen herkesin hayalinde bir parça toprak alıp içine o şirin köy evini kondurmak vardır. Ancak son dönemde çıkan yeni imar ve tarım düzenlemeleri, piyasada tam bir bilgi kirliliği yaratmış durumda. Kimi “Artık tarlaya çivi bile çakılamaz” derken, kimi “5 dönümün varsa istediğini yaparsın” diyor.

Peki işin aslı ne? Bu konudaki kafa karışıklığını gidermek için kanun maddelerini, yönetmelikleri ve fiili uygulamaları sizler için detaylıca araştırdım. Hazırsanız, “Tarlaya ev yapılır mı?” sorusunun güncel ve acı gerçeklerine yakından bakalım.

5.000 Metrekare Kuralı Ne Oldu? (Madde 62 ve 63)

Konuya Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 62. ve 63. maddeleriyle başlayalım. Bildiğimiz klasik kural şuydu: Üst ölçekli planı olmayan iskan dışı alanlarda (yani tarlalarda) bir işlem yapabilmeniz için arazinizin en az 5.000 metrekare (5 dönüm) olması ve tapu kadastro yoluna minimum 25 metre cephesi bulunması gerekiyordu.

Bu şartları sağladığınızda kanun size özetle şunu söylüyordu: “Arazinin %5’ine, toplamda 250 metrekareyi, 2 katı ve 7.5 metre yüksekliği geçmeyecek şekilde ev yapabilirsin.”

Ancak durun, işler artık bu kadar basit değil!
Kanun koyucu, yollardan pay bırakarak veya hülle yoluyla “yeni yerleşim alanları” oluşturulmasının kesinlikle önünü kesmiş durumda. Yani “Tarlamdan yola pay bırakayım, içeriden kadastro yolu oluşturup parsellere böleyim” devri kapandı. Özellikle yan yana dizilmiş Tiny House köyleri veya kooperatif siteleri mantığıyla tarlayı bölüp site yapamazsınız.

“Tarım Tesisi” Kılıfıyla Ev Yapma Devri Kapandı

Yeni düzenlemeyle birlikte tarımsal üretimi korumak için bazı esneklikler getirildi ama çok sert şartlara bağlandı. Mandıra, kümes, sera, ahır gibi tarımsal tesisler kuracaksanız, inşaat izni %40’a kadar çıkabiliyor. Hatta bu tesisin içine bir “bakıcı evi” de yapabiliyorsunuz.

Fakat eskiden birçok kişi bu kuralı “Ben buraya tesis kuracağım” diyerek koca bir villa yapmak için kullanıyordu. Devlet artık bu uyanıklığın farkında olduğu için noter onaylı taahhütname istiyor. Eğer o yapıyı beyan ettiğiniz tarımsal amaç dışında (sadece yazlık ev veya villa olarak) kullanırsanız, yapınızın yıkılmasına kadar giden çok ağır yaptırımlarla karşı karşıya kalıyorsunuz.

Acı Gerçek: Bireysel Ev Yapılaşması Fiilen Durdu

Araştırmalarımda altını kalın çizgilerle çizmem gereken en önemli nokta şu: Toprak bütünlüğünü korumak amacıyla, özellikle mutlak tarım arazilerine ve sulu tarım arazilerine (toplulaştırma görmüş yerler dahil) şu an standart bir ev yapmak kesinlikle yasak.

Tarımsal bir tesis (entegre tesis) kurmak isterseniz de süreç inanılmaz meşakkatli. Marjinal tarım yazısı almanız, projeyi hazırlatmanız ve İl Toprak Kurulu’ndan (Vali başkanlığında toplanan çok üyeli bir kurul) geçmeniz gerekiyor. Kurul onay vermeden tarlaya bir tuğla bile koymanız resmiyette imkansız.

Peki Hiç mi Umut Yok? İşte “Dikili Tarım Arazisi” Formülü!

Mevzuatı incelerken karşılaştığım ve birçok kişinin bilmediği çok ince bir “istisna” (nüans) var. Eğer gerçekten tarlaya benzer bir yere yasal yollardan bir yapı yapmak istiyorsanız oyunun kuralları artık şu şekilde değişti diyebiliriz: 10.000 Metrekare Kuralı.

Nasıl mı?

1. Araziniz en az 10.000 m² (10 dönüm) olacak.

2. Kadastro yoluna mutlaka cephesi olacak.

3. Arazinin minimum %6 eğimi olacak (Dümdüz tarımsal ova koruma bölgelerinde olmayacak).

4. Araziniz “Mutlak Tarım Arazisi” değil, “Marjinal Tarım Arazisi” (ham toprak niteliğinde) statüsünde olacak.

Bu şartları sağlayan bir araziniz varsa, ilgili Tarım Müdürlüğü’nün belirlediği aralıklara göre (örneğin ceviz için 5×5, zeytin için 6×6 metre vb.) ağaç dikimi yapıyorsunuz. Sonrasında LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Bürosu) aracılığıyla arazinizin cinsini “Dikili Tarım Arazisi” olarak tescil ettiriyorsunuz.

Bu işlemlerden sonra, topladığınız meyveleri işlemek ve depolamak amacıyla tabanda 75 m², üst katta 75 m² olmak üzere toplam 150 m²’lik bir “Depo” yapımına izin alabiliyorsunuz. Evet, ruhsatta adı “Bağ Evi” veya “Villa” değil, “Depo” olarak geçiyor ancak fiiliyatta birçok kişi resmiyette depo olarak görünen bu alanı barınma ihtiyacını çözecek şekilde projelendiriyor.

Arazi Bölünme Şartı ile Ev Yapma Şartını Karıştırmayın

Piyasada duyulan “Artık sulu arazide 50 dönümden, kuru arazide 20 dönümden aşağıya ev yapılamıyor” söylentisi tamamen bir kavram karmaşası. Toprak Koruma Kanunu’ndaki bu metrekareler arazinin bölünebilme (ifraz) şartlarıdır, üzerine ev yapabilme şartları değil. Devlet, tarlaların miras yoluyla veya satışla un ufak olmasını istemiyor. Bölünme şartı ayrıdır, üzerine yapı yapma şartı ayrıdır.

Sonuç ve Altın Nasihat

Eğer hayalinizdeki köy evi için bir tarla almayı düşünüyorsanız, emlakçıların veya kulaktan dolma bilgilerin esiri olmayın. Kanun açık olsa bile her ilin, hatta her parselin durumu farklı değerlendiriliyor. Teşvik bölgelerinde izinler daha kolay çıkarken, başka bir bölgede yan tarlaya verilen izin size verilmeyebiliyor.

Yapmanız gereken en akıllıca hamle; araziyi satın almadan önce o bölgenin bağlı olduğu Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü’ne gidip “Tarımsal Altyapı ve Arazi Değerlendirme Şubesi” ile görüşmektir. Ada ve parsel numarasını vererek o arazinin durumu hakkında en net ve resmi bilgiyi oradaki yetkililerden alabilirsiniz.

Unutmayın; toprak almak güzeldir ama doğru bilgiyle alınmış toprak, hayal kırıklığı değil, huzur getirir! Bir sonraki yazımda görüşmek üzere, sağlıcakla kalın.