Bir gayrimenkulün tapu kaydında ipotek veya haciz görmek çoğu emlakçı için alarm oluşturur.

Ancak asıl dikkat edilmesi gereken kayıtlar her zaman en büyük harflerle yazanlar değildir.

Bazen tapu kaydında yalnızca birkaç kelimelik bir satır bulunur:

“Aile konutudur.”

“Satış vaadi şerhi.”

“İhtiyati tedbir.”

“İntifa hakkı.”

“Oturma hakkı.”

“Kira şerhi.”

“Riskli yapı.”

İlk bakışta küçük görünen bu ifadeler, taşınmazın satışını, kullanımını, devrini veya alıcının taşınmazdan beklediği faydayı ciddi şekilde etkileyebilir.

Bu nedenle profesyonel emlakçı açısından tapu kaydı okumak yalnızca:

“İpotek var mı?”

sorusuna cevap aramak değildir.

Asıl soru şudur:

“Bu taşınmaz üzerinde başka bir kişinin hakkı, mahkeme kararı, kullanım hakkı, sözleşmeden doğan hakkı veya taşınmazın hukuki/teknik durumuna ilişkin özel bir kayıt var mı?”

İşte bu bölümde tapu kaydının özellikle şerhler, beyanlar ve çeşitli haklar bölümünü ele alacağız.

1. ŞERH NEDİR?

Şerh, en basit ifadeyle taşınmazın tapu sicilinde belirli bir hukuki durumun veya hakkın üçüncü kişiler bakımından dikkate alınmasını sağlayan kayıtlardan biridir.

Ancak burada önemli bir nokta vardır:

Her şerhin hukuki sonucu aynı değildir.

Bir şerh:

• satış sürecini etkileyebilir,

• taşınmazın kullanımını etkileyebilir,

• üçüncü bir kişinin hakkını ortaya koyabilir,

• belirli şartlar altında taşınmazın devrini sınırlayabilir,

• alıcının taşınmazı hangi koşullarda kullanabileceğini değiştirebilir.

Bu nedenle tapu kaydında şerh gördüğünüzde yapılacak ilk şey:

“Bu şerh ne anlama geliyor?”

sorusunu sormaktır.

İkinci soru ise:

“Bu şerh satıştan sonra da devam edecek mi?”

olmalıdır.

2. ŞERH GÖRDÜĞÜNÜZDE TEK SATIRLA KARAR VERMEYİN

Örneğin tapu kaydında:

“Satış vaadi şerhi”

yazıyor.

Bu ifadeyi görüp:

“Satılamaz.”

demek de,

“Hiçbir sorun yok.”

demek de doğru bir yaklaşım değildir.

Öncelikle kaydın:

• kimin lehine olduğu,

• hangi tarihte tesis edildiği,

• hangi sözleşmeye dayandığı,

• süresi,

• yevmiye bilgisi,

• halen geçerli olup olmadığı,

• terkin edilip edilmediği

gibi ayrıntıları incelenmelidir.

Profesyonel kural:

Tapudaki kayıt başlığı okunmaz; kaydın içeriği okunur.

3. AİLE KONUTU: TAPUDA GÖRÜNMEYEN RİSK

Gayrimenkul satışlarında özellikle dikkat edilmesi gereken konulardan biri aile konutudur.

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi kapsamında aile konutunun korunmasına yönelik özel hükümler bulunmaktadır.

Bu nedenle taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı durumlarda yalnızca:

“Tapuda aile konutu şerhi var mı?”

sorusuna bakmak yeterli olmayabilir.

Daha önemli soru:

“Bu taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılıyor mu?”

olabilir.

Örneğin tapu tek kişinin adına kayıtlı olabilir.

Ancak taşınmaz evli çiftin birlikte yaşadığı konut olabilir.

Bu durumda satış süreci açısından eşin hakları ayrıca değerlendirilmelidir.

4. AİLE KONUTU ŞERHİ YOKSA RİSK YOK MU?

Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Tapuda aile konutu şerhinin bulunmaması, tek başına taşınmazın aile konutu olarak kullanılmadığını kesin olarak göstermez.

Dolayısıyla emlakçı açısından:

Tapu kaydı kontrolü + fiili kullanım bilgisi

birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle satıcının:

• evli olması,

• taşınmazda eşiyle birlikte yaşaması,

• taşınmazın sürekli konut olarak kullanılması

gibi durumlarda satış sürecinin hukuki yönü ayrıca değerlendirilmelidir.

Emlakçının görevi nedir?

Emlakçı burada kendi başına hukuki hüküm vermek yerine riski fark etmeli ve gerektiğinde hukuki görüş alınmasını sağlamalıdır.

Profesyonel yaklaşım:

“Tapuda aile konutu şerhi görünmüyor, sorun yok.”

demek değil;

“Taşınmazın fiili kullanım durumunu da değerlendirelim ve gerekli hukuki kontrolleri yapalım.”

demektir.

5. SATIŞ VAADİ ŞERHİ

Tapu kaydında satış vaadi şerhi görülmesi, üzerinde özellikle durulması gereken bir durumdur.

Çünkü taşınmaz maliki daha önce başka bir kişiyle taşınmazın satışına ilişkin bir sözleşme yapmış olabilir.

Örneğin:

A kişisi taşınmazın maliki.

B kişisiyle satış vaadi sözleşmesi yapılıyor.

Bu sözleşmeye ilişkin şerh tapu siciline işleniyor.

Daha sonra A kişisi taşınmazı C kişisine satmak istiyor.

İşte burada:

“Daha önce verilen bir satış vaadi var mı?”

sorusu kritik hale gelir.

6. SATIŞ VAADİ ŞERHİNDE HANGİ SORULAR SORULMALI?

Tapuda satış vaadi şerhi gördüğünüzde şu bilgileri araştırın:

• Kimin lehine?

• Ne zaman tesis edilmiş?

• Hangi sözleşmeye dayanıyor?

• Sözleşmenin tarihi nedir?

• Süresi var mı?

• Şerh halen geçerli mi?

• Taraflar arasında uyuşmazlık var mı?

• Terkin edilmiş mi?

• Satışa etkisi nedir?

Burada emlakçının yapması gereken şey, şerhin hukuki sonucunu kendi başına kesinleştirmek değil; işlemi ilerletmeden önce hukuki durumun netleştirilmesini sağlamaktır.

Çözülmemiş satış vaadi şerhi bulunan bir taşınmazı “sorunsuz portföy” olarak değerlendirmeyin.

Önce kayıt açıklığa kavuşturulmalıdır.

7. KİRA ŞERHİ

Kira şerhi özellikle yatırım amaçlı gayrimenkullerde önemlidir.

Ancak kira şerhinin etkisini değerlendirirken alıcının amacı da dikkate alınmalıdır.

Örneğin yatırımcı:

“Kiracılı, düzenli gelir getiren bir taşınmaz arıyorum.”

diyorsa mevcut kira ilişkisi olumlu olabilir.

Fakat başka bir alıcı:

“Bu eve kendim taşınacağım.”

diyorsa aynı kayıt ve mevcut kullanım durumu alıcının kararını doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle profesyonel emlakçının yaklaşımı:

“Kiracı var mı?”

sorusundan daha geniş olmalıdır.

Şunlar birlikte değerlendirilmelidir:

• Kira sözleşmesi var mı?

• Kira süresi ne?

• Şerh bulunuyor mu?

• Kiracının hukuki durumu nedir?

• Taşınmaz fiilen kim tarafından kullanılıyor?

• Alıcının amacı yatırım mı, oturum mu?

8. ALINAN TAŞINMAZIN BOŞ TESLİM EDİLECEĞİNİ VARSAYMAYIN

İlanlarda bazen:

“Boş teslim.”

ifadesi kullanılır.

Ancak taşınmazın fiili kullanım durumu ile hukuki durumu birbirinden farklı olabilir.

Bu nedenle boş teslim sözü verilecekse:

• taşınmaz şu anda kim tarafından kullanılıyor,

• kira ilişkisi var mı,

• tahliye konusunda anlaşma var mı,

• teslim şartı sözleşmede nasıl düzenlenmiş

gibi konuların önceden netleştirilmesi gerekir.

Profesyonel emlakçılıkta sözlü vaat yerine belgeli işlem esastır.

9. İHTİYATİ TEDBİR: EN DİKKATLİ OLUNMASI GEREKEN KAYITLARDAN BİRİ

Tapu kaydında ihtiyati tedbir görülmesi, emlakçı açısından ciddi bir uyarı işaretidir.

Çünkü bu kayıt genellikle bir yargısal süreçle bağlantılıdır.

Ancak yalnızca:

“İhtiyati tedbir var.”

demek de yeterli değildir.

Tedbirin:

• hangi mahkeme tarafından verildiği,

• hangi dosyaya ilişkin olduğu,

• kapsamı,

• ne zamandan beri geçerli olduğu,

• taşınmaz üzerindeki etkisi,

• kaldırılıp kaldırılmadığı

gibi bilgiler araştırılmalıdır.

10. TEDBİR GÖRÜLDÜĞÜNDE SATIŞI HIZLANDIRMAYIN

Bu tür dosyalarda sık yapılan hata şudur:

Satıcı:

“Mahkeme işi, yakında kalkar.”

der.

Alıcı:

“Ben beklerim.”

der.

Emlakçı:

“O zaman kapora alalım.”

der.

İşte bu yaklaşım risklidir.

Çünkü tedbirin ne zaman ve hangi şartlarla kaldırılacağı konusunda kesinlik bulunmadan alıcıdan para alınması ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Pratik kural:

İhtiyati tedbirin kapsamı ve kaldırılma durumu netleşmeden kesin satış taahhüdü ve kapora sürecine geçmeyin.

Gerekli durumda dosya hukuk uzmanı tarafından incelenmelidir.

11. RİSKLİ YAPI KAYDI

Taşınmazın tapu kaydında veya ilgili kayıtlarda riskli yapı sürecine ilişkin bir beyan bulunması da dikkatle değerlendirilmelidir.

Çünkü bu durum yalnızca taşınmazın bugünkü kullanımını değil, gelecekteki kullanımını ve yatırım değerini de etkileyebilir.

Alıcı açısından şu sorular önem kazanır:

• Riskli yapı tespiti yapılmış mı?

• Süreç hangi aşamada?

• Yapı hakkında alınmış karar var mı?

• Tahliye veya yıkım süreci söz konusu mu?

• Kat maliklerinin durumu ne?

• Yeniden yapım süreci nasıl ilerleyecek?

• Taşınmazın fiili ve hukuki durumu nedir?

Burada özellikle dikkat edilmesi gereken nokta:

“Riskli yapı” ifadesinin yalnızca teknik bir bilgi olmadığıdır.

Bu kayıt, taşınmazın ekonomik değerini ve alıcının kullanım planını doğrudan etkileyebilir.

12. KORUNMASI GEREKLİ TAŞINMAZLAR

Tapu veya ilgili resmi kayıtlarda taşınmazın korunması gereken kültür varlığı niteliği veya buna ilişkin bir durumunun bulunması da özel değerlendirme gerektirebilir.

Bir alıcı:

“Bu arsaya istediğim yapıyı yaparım.”

düşüncesiyle hareket edebilir.

Ancak taşınmazın koruma mevzuatı kapsamında özel bir statüsü varsa yapılaşma, tadilat, kullanım ve izin süreçleri farklılaşabilir.

Bu nedenle özellikle:

• tarihi yapılar,

• eski eser niteliğindeki taşınmazlar,

• sit alanları,

• koruma alanları

gibi durumlarda ilgili kurum kararları ve teknik/hukuki durum ayrıca araştırılmalıdır.

İlan hazırlanırken “arsa” kelimesine bakıp yapılaşma hakkı varsayılmamalıdır.

13. İNTİFA HAKKI: TAPU SİZİN, KULLANIM HAKKI BAŞKASININ OLABİLİR

İntifa hakkı, gayrimenkul işlemlerinde alıcının özellikle anlaması gereken haklardan biridir.

Bir taşınmazın maliki ile taşınmazdan yararlanma hakkına sahip kişi aynı kişi olmak zorunda değildir.

Örneğin:

Anne, taşınmazı oğluna devretmiş olabilir.

Ancak kendi lehine intifa hakkı tesis edilmiş olabilir.

Bu durumda tapunun maliki oğul olabilir.

Fakat annenin taşınmazdan yararlanma hakkı devam edebilir.

Alıcı ise:

“Tapu benim adıma geçince evi hemen kullanırım.”

diye düşünebilir.

Oysa tapudaki intifa hakkı nedeniyle kullanım ve yararlanma konusunda farklı bir hukuki durum ortaya çıkabilir.

14. İNTİFA HAKKI GÖRDÜĞÜNÜZDE NEYE BAKILIR?

Şu sorular önemlidir:

• İntifa hakkı kimin lehine?

• Tam mı, belirli bir kapsamda mı?

• Süreli mi?

• Hangi tarihte tesis edilmiş?

• Hakkın sona erme koşulu nedir?

• Satıştan sonra devam edecek mi?

• Alıcının kullanım beklentisini etkiliyor mu?

Burada özellikle:

Mülkiyet ile kullanım/yararlanma hakkının aynı şey olmadığı

unutulmamalıdır.

15. OTURMA HAKKI

Oturma hakkı da taşınmazın kullanımını doğrudan etkileyebilecek haklardan biridir.

Bir taşınmaz satılabilir.

Ancak taşınmaz üzerinde başka bir kişinin oturma hakkı bulunabilir.

Bu durumda alıcının:

“Taşınmazı satın aldım, artık tamamen ben kullanırım.”

şeklindeki beklentisi hukuki durumla örtüşmeyebilir.

Dolayısıyla oturma hakkı görüldüğünde:

• hak sahibi kim,

• hangi taşınmaz veya bölüm üzerinde,

• hakkın kapsamı ne,

• ne kadar süreyle,

• ne zaman sona erecek

gibi hususlar değerlendirilmelidir.

16. “TAPU BENİM” DEMEK HER ZAMAN “KULLANIM BENİM” DEMEK DEĞİLDİR

Gayrimenkul danışmanlığı açısından bu ayrım son derece önemlidir.

Bir taşınmazın mülkiyeti bir kişide olabilir.

Ancak:

• intifa hakkı başka kişide,

• oturma hakkı başka kişide,

• kira ilişkisi başka kişide

bulunabilir.

Bu nedenle:

Mülkiyet, kullanım ve yararlanma kavramlarını birbirine karıştırmayın.

Alıcıya taşınmazın sadece kimin adına kayıtlı olduğunu değil, taşınmaz üzerindeki mevcut hakların ne olduğunu anlatmak gerekir.

17. BEYANLAR BÖLÜMÜNÜ ATLAMAYIN

Tapu kaydındaki beyanlar bölümü bazı emlakçılar tarafından şerhler kadar dikkatli incelenmeyebilir.

Bu önemli bir hatadır.

Çünkü beyanlar taşınmazın hukuki veya teknik durumuna ilişkin önemli bilgiler içerebilir.

Örneğin:

• riskli yapı süreci,

• koruma statüsü,

• özel hukuki/teknik durumlar,

• ilgili mevzuattan kaynaklanan kayıtlar

gibi bilgiler karşınıza çıkabilir.

Bu nedenle tapu kaydında:

“Beyanlar”

başlığı gördüğünüzde doğrudan geçmeyin.

Açıklamanın tamamını okuyun.

Gerekirse ilgili kurumdan veya uzman kişiden bilgi alın.

18. VEKÂLETLE SATIŞ: “SATIYORUM” DİYEN KİŞİ GERÇEKTEN SATABİLİYOR MU?

Tapu kaydını incelemek kadar önemli başka bir konu da işlem yapan kişinin yetkisidir.

Taşınmazın maliki başka kişi olabilir.

Karşınızda ise:

“Ben malikin vekiliyim.”

diyen biri bulunabilir.

Bu durumda yalnızca:

“Vekâlet var mı?”

diye sormak yeterli değildir.

Vekâletnamenin:

• geçerliliği,

• kapsamı,

• taşınmazla ilişkisi,

• satış yetkisi,

• gerekli özel yetkileri içerip içermediği

ilgili işlem açısından değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek bedelli gayrimenkullerde bu konu ihmal edilmemelidir.

Profesyonel yaklaşım:

Satış yetkisini belge görmeden varsaymayın.

19. MİRAS KALAN TAŞINMAZLARDA DAHA DİKKATLİ OLUN

Miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda mülkiyet yapısı ve satış yetkisi ayrıca incelenmelidir.

Örneğin taşınmaz üzerinde birden fazla mirasçı olabilir.

Ancak alıcıyla görüşen kişi:

“Ben satışı hallederim.”

diyebilir.

Burada:

• maliklerin kim olduğu,

• hisse oranları,

• miras intikali,

• vekâletler,

• diğer hak sahipleri,

• satışa katılacak kişiler

gibi konular netleştirilmelidir.

Çok ortaklı taşınmazlarda “tek kişiyle anlaşmak” ile “satış yetkisinin gerçekten tamamlanması” aynı şey değildir.

20. ŞÜPHELİ DERECEDE UCUZ TAŞINMAZA DİKKAT

Bazen tapu kaydında herhangi bir problem görünmez.

Ancak taşınmaz piyasa değerinin çok altında bir fiyatla satışa sunulur.

Örneğin:

Bölgedeki benzer konutlar:

5–6 milyon TL

bandında.

Satıcı:

3 milyon TL

istiyor.

Bu durumda yalnızca:

“Fırsat.”

demek yerine:

“Neden bu kadar ucuz?”

sorusu sorulmalıdır.

Olası nedenler arasında:

• acil satış,

• finansal sorun,

• ortaklık problemi,

• hukuki uyuşmazlık,

• yapı problemi,

• kullanım problemi,

• miras problemi,

• takyidat,

• imar veya teknik sorunlar

bulunabilir.

Ucuzluk tek başına problem değildir.

Ancak açıklanamayan ucuzluk, araştırılması gereken bir sinyaldir.

21. TAPU KAYDI TEMİZ OLSA DA SAHTE BELGE RİSKİ UNUTULMAMALI

Gayrimenkul işlemlerinde yalnızca belgeye bakmak yeterli değildir.

Belgenin:

• güncel olması,

• resmi sistemden doğrulanabilmesi,

• işlem yapan kişinin kimliğiyle uyumlu olması

önemlidir.

Bu nedenle WhatsApp üzerinden gönderilmiş bir tapu fotoğrafını:

“Tamam, tapu temiz.”

şeklinde kabul etmek profesyonel yaklaşım değildir.

Ekran görüntüsü bilgi verir.

Resmi sistemden doğrulama güven sağlar.

22. ALICININ AMACI RİSKİN ANLAMINI DEĞİŞTİRİR

Bu bölümün önemli noktalarından biri de budur.

Aynı kayıt, iki farklı alıcı için tamamen farklı sonuçlar doğurabilir.

Örneğin:

Alıcı A

Taşınmazı yatırım için alıyor.

Kiracılı olması sorun değil.

Alıcı B

Taşınmaza hemen taşınmak istiyor.

Kiracılı olması önemli bir sorun olabilir.

Başka bir örnek:

Alıcı A

Riskli yapı sürecindeki taşınmazı dönüşüm fırsatı olarak görüyor.

Alıcı B

Uzun yıllar sorunsuz oturacağı ev arıyor.

Aynı taşınmaz iki kişi açısından aynı değere sahip değildir.

Bu nedenle profesyonel emlakçının görevi yalnızca:

“Taşınmazda şu kayıt var.”

demek değildir.

Şunu da değerlendirmelidir:

“Bu kayıt sizin satın alma amacınızı nasıl etkiliyor?”

23. TAKYİDATI “SORUN LİSTESİ” OLARAK DEĞİL, “RİSK HARİTASI” OLARAK OKUYUN

Profesyonel bakış açısı burada değişir.

Tapu kaydında bir kayıt gördüğünüzde bunu hemen:

Sorun

olarak sınıflandırmak yerine:

Risk → Etki → Çözüm → Sorumlu kişi → Zaman

şeklinde değerlendirebilirsiniz.

Örneğin:

İpotek

Risk: Borç teminatı.

Etki: Satış sürecinin ödeme ve terkin planını etkiler.

Çözüm: Borç kapama ve fek sürecinin planlanması.

Sorumlu: İlgili banka/alacaklı ve taraflar.

Haciz

Risk: Cebri icra kaynaklı kısıtlama.

Etki: Satış sürecini ve ödeme planını etkileyebilir.

Çözüm: İcra dosyasının ve kaldırma koşullarının incelenmesi.

Sorumlu: İlgili alacaklı/icra süreci ve uzmanlar.

İntifa

Risk: Başkasının yararlanma hakkı.

Etki: Alıcının kullanım beklentisini etkileyebilir.

Çözüm: Hakkın kapsamının ve sona erme koşullarının incelenmesi.

Tedbir

Risk: Yargısal süreç.

Etki: Devir işlemini etkileyebilir.

Çözüm: Mahkeme dosyası ve tedbirin kapsamının hukuken değerlendirilmesi.

Bu yaklaşım emlakçıyı “kayıt okuyan” kişiden risk yöneticisine dönüştürür.

24. KAPORA ÖNCESİ SON SORULAR

Alıcı:

“Tamam, bu evi alıyorum.”

dediğinde emlakçının aklına ilk gelen soru:

“Kapora ne kadar?”

olmamalıdır.

Önce şu sorular cevaplanmalıdır:

1.

Güncel tapu kaydı tekrar kontrol edildi mi?

2.

Yeni bir takyidat oluştu mu?

3.

Mevcut ipotek/haciz/şerhler için çözüm planı hazır mı?

4.

Satış yetkisi kesin mi?

5.

Taşınmazın fiili kullanım durumu net mi?

6.

Alıcı taşınmazın mevcut durumunu biliyor mu?

7.

Kapora sözleşmesinde özel durumlar açıkça belirtiliyor mu?

8.

Satış gerçekleşmezse ne olacağı açık mı?

9.

Ödeme planı belli mi?

10.

Tapu devri için gerekli kişiler hazır mı?

Bu sorular cevaplanmadan alınan kapora, ileride ciddi sorunlara dönüşebilir.

25. SÖZLEŞMEDE ÖZEL DURUMLARI GİZLEMEYİN

Taşınmazda önemli bir takyidat veya özel durum varsa bunun işlem belgelerinde açıkça ortaya konulması önemlidir.

Örneğin:

“Taşınmaz üzerinde banka ipoteği bulunmaktadır.”

veya somut duruma uygun şekilde:

“Mevcut kayıtların satış işlemi kapsamında kaldırılması/terkin edilmesi planlanmaktadır.”

gibi hükümler, tarafların neyi bilerek işlem yaptığının ortaya konulmasına yardımcı olabilir.

Ancak sözleşme hükümleri somut olaya göre hazırlanmalı ve hukuki sonuç doğuran özel düzenlemelerde hukuk uzmanından destek alınmalıdır.

Profesyonel prensip:

Sürprizi sözleşmeden sonra değil, sözleşmeden önce ortaya çıkarın.

26. EMLAKÇININ EN BÜYÜK HATALARINDAN BİRİ: KAYDI KÜÇÜMSEMEK

Gayrimenkul sektöründe bazı ifadeler tehlikelidir:

“Ufak bir şerh.”

“Eski bir haciz.”

“Zaten banka ipoteği.”

“Mahkeme işi ama sorun olmaz.”

“Tapuda bir şey yazıyor ama önemli değil.”

Bu cümlelerin hiçbiri tek başına profesyonel değerlendirme değildir.

Çünkü önemli olan kaydın adı değil, hukuki ve ekonomik etkisidir.

Bir satır:

10 milyon TL’lik bir riski

temsil edebilir.

Başka bir kayıt ise yalnızca işlem prosedürünün bir parçası olabilir.

Bu yüzden kayıtları büyüklüğüne göre değil, etkisine göre değerlendirin.

27. PROFESYONEL EMLAKÇI İÇİN “KIRMIZI BAYRAKLAR”

Aşağıdaki durumlarda işlem yavaşlatılmalı ve ayrıntılı inceleme yapılmalıdır:

• İhtiyati tedbir

• Çözümlenmemiş hacizler

• Çok sayıda haciz

• Şahıs lehine yüksek tutarlı ipotek

• Satış vaadi şerhi

• Aile konutu konusunda belirsizlik

• İntifa hakkı

• Oturma hakkı

• Karmaşık miras yapısı

• Belirsiz vekâlet

• Riskli yapı kaydı

• Koruma/sit niteliği

• Fiili kullanım ile tapu bilgilerinin uyuşmaması

• Olağandışı düşük satış fiyatı

• Satıcının belge paylaşmaktan kaçınması

Bunların her biri otomatik olarak “satış yapılamaz” anlamına gelmez.

Ancak her biri:

“Bu dosyayı standart dosya gibi ilerletme.”

anlamına gelir.

28. EMLAKÇININ ROLÜ: HUKUKÇU OLMAK DEĞİL, RİSKİ ERKEN GÖRMEK

Profesyonel emlakçılık ile hukuk danışmanlığı birbirinden ayrılmalıdır.

Emlakçı:

Riski fark eder.

Belgeyi ister.

Bilgiyi doğrular.

Tarafları bilgilendirir.

Gerekirse işlemi yavaşlatır.

Uzman desteğine yönlendirir.

Hukukçu ise somut olayın hukuki boyutunu değerlendirir.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Çünkü emlakçının:

“Bu şerh kesinlikle satışa engel değildir.”

veya

“Bu haciz kesinlikle sorun olmaz.”

gibi kesin hukuki sonuçlar vermesi yerine, gerekli durumda:

“Bu kaydın satışa etkisinin hukuk uzmanı tarafından değerlendirilmesi gerekir.”

demesi daha doğru bir profesyonel tutumdur.

29. BİR TAŞINMAZIN RİSKİNİ 5 SORUDA ÖLÇÜN

Bir tapu kaydını okurken şu beş soruyu alışkanlık haline getirin:

1. KİMİN HAKKI VAR?

Banka mı?

Devlet kurumu mu?

Başka bir kişi mi?

Mahkeme kaynaklı bir durum mu?

2. HAKKIN KAPSAMI NE?

Sadece finansal teminat mı?

Kullanım hakkı mı?

Devir kısıtlaması mı?

Yargısal tedbir mi?

3. NE ZAMANDIR VAR?

Yeni mi?

Eski mi?

Süresi dolmuş mu?

Terkin edilmiş mi?

4. SATIŞTAN SONRA DEVAM EDER Mİ?

Bu soru özellikle intifa, oturma, kira ve bazı şerhler bakımından kritik olabilir.

5. ÇÖZÜMÜ NASIL?

Kendiliğinden mi kalkıyor?

Banka işlemi mi gerekiyor?

Alacaklı onayı mı gerekiyor?

Mahkeme kararı mı gerekiyor?

Tarafların anlaşması mı gerekiyor?

İşte bu beş soru, tapu kaydını gerçek bir risk analizine dönüştürür.

30. ÖRNEK: AYNI TAŞINMAZDA ÜÇ FARKLI KAYIT

Diyelim ki bir konut satılıyor.

Tapu kaydında:

1. Banka ipoteği

2. Kira şerhi

3. İntifa hakkı

bulunuyor.

İlk bakışta çok karmaşık görünebilir.

Ancak kayıtları ayrı ayrı değerlendirelim.

Banka ipoteği

Satış bedelinden borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılması planlanabilir.

Kira şerhi

Alıcının taşınmazı yatırım amacıyla mı, yoksa oturum amacıyla mı aldığı önemlidir.

İntifa

Alıcının taşınmazı kullanma ve yararlanma beklentisi açısından çok daha kritik olabilir.

Dolayısıyla üç kayıt aynı seviyede değildir.

Profesyonel emlakçı kayıtları sadece saymaz; önceliklendirir.

31. “TEMİZ TAPU” İFADESİNİ DAHA PROFESYONEL KULLANIN

Piyasada:

“Temiz tapu.”

ifadesi çok kullanılır.

Ancak bu ifade oldukça geniştir.

Daha profesyonel bir yaklaşım:

“Güncel tapu kaydında aktif ipotek, haciz, şerh ve diğer kayıtlar incelenmiştir.”

gibi daha somut ifadeler kullanmaktır.

Çünkü “temiz” kelimesi alıcıda:

“Bu taşınmazın hiçbir hukuki veya teknik riski yok.”

şeklinde çok geniş bir algı oluşturabilir.

Oysa tapu kaydının temiz olması, imar, yapı, fiili kullanım veya başka hukuki konuların tamamının çözüldüğü anlamına gelmez.

32. PROFESYONEL PORTFÖYDE RİSK SINIFLANDIRMASI

Emlak ofisinde her portföy için basit bir risk sınıflandırması oluşturulabilir.

DÜŞÜK RİSK

• Malik ve yetki net.

• Aktif takyidat bulunmuyor.

• Fiili durum ile kayıtlar uyumlu.

• Satış süreci standart.

ORTA RİSK

• Banka ipoteği mevcut.

• Kira ilişkisi var.

• Birden fazla malik bulunuyor.

• Vekâletli satış söz konusu.

Bu dosyalarda işlem yapılabilir; ancak ek kontroller gerekir.

YÜKSEK RİSK

• İhtiyati tedbir

• Çözülmemiş hacizler

• Karmaşık satış vaadi

• İntifa/oturma hakkı

• Miras veya ortaklık uyuşmazlığı

• Riskli yapı

• Koruma statüsü

• Belirsiz satış yetkisi

Bu dosyalarda işlem hızlandırılmadan önce uzman görüşü ve ayrıntılı belge kontrolü yapılmalıdır.

33. PROFESYONEL EMLAKÇININ DOSYASINDA BULUNMASI GEREKENLER

Bir taşınmazı portföye alırken yalnızca fotoğraf ve ilan metni oluşturmak yerine aşağıdaki belgeler ve bilgiler dosyalanabilir:

Mülkiyet

• Güncel tapu bilgileri

• Malik bilgisi

• Hisse oranları

Takyidat

• Güncel tapu kayıt örneği

• İpotekler

• Hacizler

• Şerhler

• Beyanlar

• İrtifak ve diğer haklar

Yetki

• Kimlik doğrulaması

• Vekâlet varsa vekâletname

• Gerekli yetki belgeleri

Teknik

• Parsel bilgileri

• İmar bilgileri

• Yapı durumu

• Fiili kullanım

Satış

• Satış fiyatı

• Ödeme planı

• Kapora şartları

• Teslim koşulları

Bu dosya düzeni ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda da sürecin nasıl yürütüldüğünü göstermesi açısından değerlidir.

34. BU BÖLÜMÜN EN ÖNEMLİ PRENSİBİ

Bir tapu kaydında:

şerh,

beyan,

hak,

tedbir

veya başka bir kayıt gördüğünüzde kendinize yalnızca:

“Bu var mı?”

diye sormayın.

Şunları sorun:

Kimin hakkı?

Ne kadar etkili?

Ne zamandan beri var?

Satıştan sonra devam ediyor mu?

Nasıl kaldırılıyor?

Alıcının amacını etkiliyor mu?

Bu beş soru, sıradan bir tapu kontrolünü profesyonel risk analizine dönüştürür.

SONUÇ: TAPUDAKİ KÜÇÜK SATIRLAR BÜYÜK SONUÇLAR DOĞURABİLİR

Gayrimenkul satışında en büyük hatalardan biri, tapu kaydını yalnızca:

malik + ada/parsel + metrekare

olarak görmektir.

Oysa gerçek gayrimenkul incelemesi bundan çok daha fazlasıdır.

Taşınmazın üzerinde:

• başka bir kişinin hakkı olabilir,

• mahkeme kaynaklı tedbir bulunabilir,

• satış vaadi olabilir,

• kira ilişkisi bulunabilir,

• intifa hakkı olabilir,

• oturma hakkı olabilir,

• aile konutu niteliği söz konusu olabilir,

• riskli yapı süreci bulunabilir,

• koruma statüsü bulunabilir,

• satış yetkisi konusunda belirsizlik olabilir.

Bu nedenle profesyonel emlakçı için temel prensip şudur:

Tapudaki her satırın bir hikâyesi vardır. Önemli olan o satırı görmek değil, ne anlattığını anlamaktır.

Bir taşınmazın satışını güvenli hale getirmek için:

Önce kaydı gör.

Sonra kaydı anla.

Daha sonra etkisini değerlendir.

Çözümünü belirle.

En son işlemi hızlandır.

Çünkü gayrimenkulde profesyonellik, müşteriye yalnızca fırsat göstermek değildir.

Fırsatın arkasındaki riski de görebilmektir.

Bir emlakçı için en değerli hizmetlerden biri, müşterinin satıştan önce fark edemediği problemi işlem tamamlanmadan ortaya çıkarmaktır.

3. BÖLÜMDE NE VAR?

Serinin ilk bölümünde tapu kaydı, takyidat, ipotek ve haciz konusunu ele aldık.

Bu bölümde şerhler, beyanlar, haklar, aile konutu, satış vaadi, kira, tedbir, intifa, oturma hakkı, vekâlet ve miras gibi özel riskleri inceledik.

Üçüncü bölümde ise artık teoriden uygulamaya geçeceğiz:

PROFESYONEL EMLAKÇININ TAPU VE TAKYİDAT KONTROL SİSTEMİ

Bir taşınmazı portföye alırken hangi belgeler istenmeli?

Web Tapu nasıl kullanılmalı?

Takyidat ne zaman kontrol edilmeli?

Kapora almadan önce hangi kontroller yapılmalı?

Kapora sözleşmesinde hangi riskler açıkça belirtilmeli?

Tapu devri günü son kontrol nasıl yapılmalı?

Arsa ve tarlalarda tapu + kadastro + imar birlikte nasıl okunmalı?

Ve en önemlisi:

Bir emlak ofisi, tüm portföylerini standartlaştırılmış bir “Gayrimenkul Risk Kontrol Sistemi” ile nasıl yönetebilir?

Serinin üçüncü ve son bölümünde bunları, doğrudan sahada kullanılabilecek profesyonel bir sistem haline getireceğiz.

Önemli hukuki not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir taşınmazın satışına ilişkin hukuki sonuç; güncel tapu kaydı, işlem belgeleri, ilgili mevzuat ve olayın özel koşulları birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. Özellikle aile konutu, ihtiyati tedbir, satış vaadi, intifa, oturma hakkı, miras, haciz ve benzeri özel durumlarda yetkin bir hukuk uzmanından görüş alınması uygun olacaktır.