Kafaları Karıştıran Gerçek:
Türkiye'de Ev Fiyatları Artarken
Neden Daha Çok Konut Alıyoruz?

T

ürkiye’de arkadaş sohbetlerinin, aile yemeklerinin ve hatta asansör karşılaşmalarının değişmez bir gündem maddesi var: Konut fiyatları.

Hepimiz aynı şeyden şikayet ediyoruz; “Fiyatlar uçtu, bu devirde ev alınmaz, kim alıyor bu evleri?” Ancak işin ilginç yanı, rakamlara baktığımızda karşımıza bambaşka bir tablo çıkıyor. Geleneksel ekonomi kuralları bize “Bir malın fiyatı artarsa, talebi düşer” der. Ancak Türkiye emlak piyasasında bu kural adeta tersine çalışıyor. Fiyatlar arttıkça, satışlar da patlıyor!

Peki, bizi dört duvardan ibaret bir yapıya bu kadar bağlayan, fiyatı arttıkça iştahımızı kabartan şey ne? Dahası, bu çılgın talebin freni nerede duruyor? Gelin, bugün Türkiye konut piyasasının psikolojisini, Merkez Bankası’nın görünmez elini ve emlak-faiz üçgeninde dönen o büyük oyunu verilerle deşifre edelim.

Barınma İhtiyacı mı, Zenginleşme Aracı mı?

Öncelikle şu gerçeği kabul edelim: Günümüzde bir ev satın almak, sadece başımızı sokacak bir çatı bulmak anlamına gelmiyor. Konut; servet biriktirme, tasarrufları enflasyona karşı koruma ve hatta kârlı bir spekülasyon aracı haline gelmiş durumda.

Piyasayı okurken konut talebini ikiye ayırmamız gerekiyor: Tüketim amaçlı ve yatırım amaçlı talep. Tüketim amaçlı ev alan birinin temel motivasyonu basittir: Her ay ev sahibinin kapıya dayanmasından, kira ödemekten kurtulmak. Burada amaç para kazanmaktan ziyade, sürekli devam eden bir gider kalemini sıfırlamaktır.

Ancak Türkiye piyasasını asıl sürükleyen şey “yatırım amaçlı” taleptir. Bir evin ileride değerleneceğini öngörüp onu kısa, orta veya uzun vadede elden çıkarmak üzere almak… Hatta şu an oturmak için aldığınız evi bile seçerken “Acaba 5 yıl sonra kaça satarım?” diye düşünüyorsanız, siz de yatırım amaçlı talep ordusunun bir neferisiniz demektir.

Bir yatırımcının konuta yönelmesinin temel sebebi, diğer yatırım araçlarının (hisse senedi, döviz, tahvil, mevduat) getirisinin yetersiz görülmesidir. Paranızı bankaya koyduğunuzda alacağınız faiz enflasyonun altında kalıyorsa, o para hızla betona, yani konuta akar.

Çılgın İstatistik: Fiyat Artarsa Satış Neden Artar?

Geçtiğimiz son 10 yılın (özellikle 2013-2021 arası dönemin) piyasa dinamiklerini ve konut fiyat endekslerini detaylıca incelediğimde, geleneksel iktisatçıların saçını başını yolacağı bir istatistikle karşılaştım.

Kısa vadeli piyasa hareketlerine baktığımızda; konut fiyat endeksindeki %1’lik bir artış, konut satışlarını tam %10,83 oranında artırıyor!

Evet, yanlış okumadınız. Fiyatlar yükseldikçe, insanlar ev almaktan vazgeçmiyor; tam tersine daha çok ev alıyor. Peki bu nasıl oluyor?

1. “Tren Kaçıyor” Psikolojisi (FOMO): Fiyatların sürekli arttığını gören yatırımcı, “Bugün almazsam yarın hiç alamam” veya “Bugün alırsam yarın çok daha pahalıya satarım” düşüncesiyle piyasaya hücum ediyor. Bu da Türkiye’deki konut talebinin ağırlıklı olarak barınma değil, doğrudan “yatırım” (kâr elde etme) güdüsüyle şekillendiğini net bir şekilde kanıtlıyor.

2. Yenileme Maliyeti ve Arz (Tobin’in q Teorisi): Ekonomide ünlü bir teori vardır. Piyasada var olan evlerin fiyatı öylesine artar ki, bu evlerin değeri, sıfırdan bir ev yapma maliyetini çok geride bırakır. Bu durum inşaat firmalarının iştahını kabartır, yeni projeler başlar. İnsanlar da sürekli yükselen bu değere ortak olmak için kuyruğa girer.

Piyasayı Donduran “Kriptonit”: Merkez Bankası Faizleri

Peki bu “fiyatlar artıyor, hadi daha çok alalım” partisi sonsuza kadar sürer mi? Elbette hayır. Bu partinin müziğini kapatan çok net bir güç var: Merkez Bankası (TCMB) Politika Faizi.

Konut fiyatları kendi içindeki arz-talep dengesinden ziyade, dış finansal koşullara aşırı duyarlıdır. Türkiye’deki konut satış trendleri ile Merkez Bankası’nın faiz kararlarını üst üste koyduğumuzda ortaya kusursuz bir zıtlık çıkıyor.

Piyasa verilerine göre; Merkez Bankası politika faizini kısa vadede %1 oranında artırdığında, konut satışları anında %3,5 oranında düşüyor.

Neden mi? Çünkü Merkez Bankası faizi artırdığında parasal aktarım mekanizması devreye girer. Bankaların kredi maliyetleri yükselir ve bu da doğrudan konut kredisi (mortgage) faizlerine yansır. Kredi muslukları kısıldığında ve borçlanma maliyeti ödenebilir seviyelerin üzerine çıktığında, yatırımcılar geri çekilir. Sadece 2018’in sonları ile 2019’un ortalarına dönüp bakarsanız, faizlerin %24’leri gördüğü o dönemde konut satışlarının nasıl çakıldığını net bir şekilde görebilirsiniz.

Öte yandan, Merkez Bankası faizleri beklenmedik bir şekilde düşürdüğünde piyasaya anında bir can suyu gelir. Kredi maliyetleri ucuzlar, paraya ulaşım kolaylaşır ve ertelenmiş konut talebi bir anda patlayarak satış rekorları kırar (Bkz: 2020 yılı kredi genişlemesi dönemi). Ancak unutmayın, bu ucuz kredi ortamı arzı kısa vadede artıramayacağı için, mevcut konutların fiyatını daha da yukarı fırlatır.

Sonuç Olarak: Oyunun Kuralları Ne Söylüyor?

Eğer bugünlerde ev almayı veya satmayı düşünüyorsanız, inşaat maliyetlerinden ziyade şu iki göstergeyi takip etmelisiniz: Konut fiyat endeksinin ivmesi ve Merkez Bankası’nın politika faizi.

Türkiye’de konut, uzun bir süredir “içinde yaşanacak yuva” kimliğinden sıyrılıp, “servet koruma kalkanı” kimliğine bürünmüştür. Fiyatlar yukarı yönlü hareket ettiği sürece, yatırımcı talebi o konutları satın almaya devam edecektir. Ta ki Merkez Bankası devreye girip kredi maliyetlerini, yatırımın getireceği olası kârın çok ötesine taşıyana kadar.

Emlak piyasasında rüzgarın ne zaman arkanızdan, ne zaman karşıdan eseceğini bilmek istiyorsanız, gözünüz her zaman paranın maliyetinde (faizde) olsun. Çünkü betonu şekillendiren şey demir ve çimento değil; piyasaya akan paranın ta kendisidir.