KENTSEL DÖNÜŞÜM REHBERİ
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun
ve Güncel Mevzuat Analiz Raporu

Türkiye’de kentsel dönüşümün anayasal ve yasal çerçevesini belirleyen 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yürürlüğe girdiği günden bu yana yapı stokunun afetlere karşı dirençli hale getirilmesi amacıyla dinamik bir gelişim göstermiştir. Kanunun ilk on yıllık uygulama sürecinde karşılaşılan tıkanıklıklar, mülkiyet uyuşmazlıkları ve bürokratik gecikmeler, yasama organını ve ilgili bakanlığı köklü reformlar yapmaya sevk etmiştir. Özellikle 9 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun, 21 Mayıs 2024 tarihli yönetmelik güncellemeleri, 19 Aralık 2025 tarihli 7566 sayılı Kanun ve kentsel dönüşümün usuli altyapısını baştan aşağı yenileyen 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği Değişikliği, mülkiyet ve imar hukuku dengelerini yeniden kurmuştur. Bu analiz çalışmasında, kentsel dönüşüm mevzuatının ulaştığı en güncel aşama; idari yetkiler, usul kuralları, mülkiyet hakkına müdahaleler, mali teşvikler ve yargı kararları çerçevesinde kapsamlı bir şekilde ele alınmaktadır.   

Kurumsal Dönüşüm, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Kamusal Yetkiler

Mevzuat reformlarının en somut kurumsal çıktısı, kentsel dönüşüm süreçlerinde yetkilerin tek bir merkezde toplanmasını sağlayan Kentsel Dönüşüm Başkanlığının kurulmasıdır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde yapılandırılan Başkanlık, kentsel dönüşüm uygulamalarının ana yürütücüsü ve denetleyicisi haline gelmiştir. Başkanlığın finansal hareket kabiliyetini artırmak amacıyla, Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi gelirlerinin yüzde otuzuna kadar olan kısmının dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılması sağlanmıştır. Ayrıca 7566 sayılı Kanun ile eklenen Geçici Madde 5 uyarınca Başkanlığa, 31 Aralık 2027 tarihine kadar dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere borçlanma yetkisi tanınmıştır. Bu finansal altyapı, kira yardımı, faiz desteği ve kamulaştırma işlemlerinin kesintisiz yürütülmesine zemin hazırlamaktadır.   

Kamusal yetki paylaşımı kapsamında, Hazine mülkiyetinde olan veya tescil dışı alanlar, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra doğrudan Başkanlığa devredilmekte veya TOKİ ile yerel idarelere bedelsiz olarak aktarılabilmektedir. Ancak mülkiyet hakkının korunması amacıyla bu devirlere süre sınırı getirilmiştir; tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde (gerekli hallerde uzatılan süre dahilinde) maksadına uygun olarak kullanılmadığı tespit edilen taşınmazlar, bedelsiz olarak resen tapuda Hazine adına tescil edilmektedir.   

Başkanlık ayrıca kentsel dönüşüm alanlarında mülkiyetin el değiştirmesini kontrol altında tutmak amacıyla “ön alım hakkı” (şuf’a) yetkisiyle donatılmıştır. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bulunan taşınmazların tapu kütüğüne Başkanlığın talebi üzerine ön alım hakkı şerhi düşülmektedir. Bu taşınmazların üçüncü kişilere kısmen veya tamamen satılması halinde durum tapu müdürlüğünce derhal Başkanlığa bildirilmekte ve kamusal öncelik kapsamında ön alım hakkı kullanılabilmektedir.   

Riskli Yapı Tespiti ve İdari Denetim Mekanizmaları

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin fiilen başlaması, ilgili yapının “riskli yapı” olarak tespitiyle mümkündür. Bir yapının riskli yapı olarak kabul edilebilmesi için, ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya yıkılma ya da ağır hasar görme riskinin bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi gerekmektedir. Yerleşik yargı kararları ve güncel mevzuat uyarınca, riskli yapı tespiti için kat maliklerinin rızası veya çoğunluk kararı aranmaz; maliklerden sadece birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu sürecin başlatılması için yeterlidir.   

Uygulamada, bazı kat malikleri veya kiracılar tarafından karot numunesi alınmasının engellendiği ve tespit sürecinin fiilen kilitlendiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu uyuşmazlıkları aşmak amacıyla kanuna eklenen fıkra uyarınca; masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere, mülki idare amirinin vereceği yazılı izne istinaden kolluk kuvveti nezaretinde kapalı kapılar ve alanlar açtırılarak riskli yapı tespiti resen yapılabilmektedir. Yapılan tespit işleminin masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.   

Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşların lisanslandırılması ve denetimi de Başkanlığın idari denetim yetkisindedir. Mevzuatta öngörülen esaslara uygun olarak görevini yerine getirmeyen, gerçeğe aykırı belge sunan veya mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı raporu düzenleyen lisanslı kurum ve kuruluşlara idari yaptırımlar uygulanır. Bu kapsamda kusuru tespit edilen mühendislerin isimleri meslek odalarına bildirilir ve bu mühendisler üç yıl boyunca başka bir lisanslı kuruluşta görev alamaz, ortak olamaz veya yeni bir lisanslı kuruluş kuramazlar.   

Kentsel dönüşüm alanlarında imar barışı kapsamında alınan “Yapı Kayıt Belgeleri” de yeni mevzuat düzenlemeleriyle koruyucu vasfını yitirmiştir. Rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde veya riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda, yapı kayıt belgesinin yıkımı engelleyici hiçbir hukuki kalkanı kalmamıştır. İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında kaçak yapılar için idari para cezası verilmesinde sekiz yıllık soruşturma zamanaşımı bulunsa da, yıkım kararları için herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; kaçak veya riskli yapılar idare tarafından her zaman yıkılabilmektedir.   

Hızlandırılmış Tebligat Rejimi ve Teknik Süreçler

Eski sistemde her bir hak sahibine adrese dayalı fiziki tebligat yapılması zorunluluğu, yurt dışında yaşayan veya adresine ulaşılamayan tek bir malik yüzünden projelerin yıllarca gecikmesine yol açmaktaydı. 7471 sayılı Kanun ile getirilen hızlandırılmış tebligat rejimi, bu gecikmeleri tamamen ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır:   

• Riskli yapı tespiti onaylandıktan sonra, tapu kütüğünün beyanlar hanesine “riskli yapıdır” belirtmesi işlenir.   

• Maliklere tek tek fiziki tebligat yapılması yerine, tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak (Yönetmelik Ek-6 formu) riskli yapıya asılır.   

• Eş zamanlı olarak hak sahiplerine e-Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.   

• Muhtarlıktaki ilanın son günü, tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine hukuken tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca karar, Başkanlığın internet sitesinde de 15 gün süreyle yayımlanır.   

Muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde ilgililer tarafından Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetkilendirilmiş idareye yazılı olarak itiraz edilebilmektedir. İtirazlar, Başkanlık bünyesinde kurulan ve iki yılda bir ocak ayında üyeleri yenilenen Teknik Heyet tarafından değerlendirilir. Teknik Heyet, itiraz dilekçesindeki gerekçelerle bağlı kalmaksızın riskli yapı raporunu teknik yönden bütün unsurlarıyla inceler. İtirazın reddi halinde idari süreç kesinleşir ve yargı yolu açılır.   

İdari tahliye süreci kapsamında, riskli olduğu kesinleşen yapıların maliklerine tahliye için doksan günü geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde tahliyenin gerçekleşmemesi halinde, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvvetleri marifetiyle kapalı kapılar açtırılarak fiili tahliye ve yıkım gerçekleştirilir. Tahliye ve yıkım işlemlerini hızlandırmak amacıyla, Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi halinde, ilgili kurumlarca riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulur.   

Yıkım Sonrası Tapu Rejimi ve Güçlendirme İstisnası

Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte, yapı üzerindeki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kendiliğinden sona erer ve taşınmaz tapu kütüğünde “arsa” vasfını kazanır. Bu aşamadan sonra maliklerin hakları, arsa payları oranında paylı mülkiyet hükümlerine göre devam eder.   

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle getirilen en önemli yeniliklerden biri, yıkım sonrasında riskli yapı şerhi terkin edilse dahi, tapu müdürlüğünün beyanlar hanesine resen “6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama bulunmaktadır” belirtmesini işlemesidir. Bu belirtme sayesinde, taşınmaz arsa vasfı kazansa dahi kentsel dönüşüm sürecinin özel kanun olan 6306 sayılı Kanun hükümleri doğrultusunda yürütüleceği tapu sicilinde görünür kalmakta ve genel hükümlere dönülerek sürecin tıkanması engellenmektedir.   

Kanunda asıl olan yıkım ve yeniden yapım olsa da, teknik olarak mümkün olması halinde yapının güçlendirilmesi de hukuken mümkündür. Güçlendirme yoluna gidilebilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir:   

• Kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunlukla güçlendirme kararı alması.   

• Yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğunun fen ve sanat normlarına göre tespit ettirilmesi.   

• Güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı uyarınca belediyeden gerekli güçlendirme ruhsatının kanuni süreler (tahliye için verilen 90 gün) içinde alınması.   

Yeniden Yapım Sürecinde Salt Çoğunluk Kararları ve Kat Malikleri Toplantısı

Riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yapılacak yeni uygulamaların (kat karşılığı inşaat, yeniden yapım, hasılat paylaşımı vb.) belirlenmesinde, eski mevzuatta aranan üçte iki ($2/3$) çoğunluk şartı kaldırılmış ve yerine salt çoğunluk (%50+1) esası getirilmiştir.   

Salt Çoğunluk Kararlarının Sınırları ve İmar Aşamaları

Yeni düzenleme ile birlikte sadece müteahhit seçimi ve sözleşme şartları değil; tevhit (parsel birleştirme), ifraz (parsel bölme), imar planı başvuruları, yapı ruhsatı alınması ve kat irtifakı kurulması gibi kentsel dönüşüm sürecinin tüm idari ve teknik aşamalarında da salt çoğunluğun onayı yeterli kabul edilmiştir. Bu durum, çoğunluk iradesinin azınlık aleyhine şerefiye veya konum değeri kaybı yaratacak şekilde kötüye kullanılması riskini de beraberinde getirmektedir. Bu nedenle, salt çoğunlukla alınan kararların hukuka, hakkaniyete ve dürüstlük kuralına uygun olması şarttır; aksi halde muhalif maliklerin Asliye Hukuk Mahkemesinde “Salt Çoğunluk Kararının İptali Davası” açma hakları saklıdır.   

Kat Malikleri Toplantısı Usulü ve Temsil Yetkisi

4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle, kentsel dönüşüm projesinin karara bağlanabilmesi için resmi bir kat malikleri toplantısının yapılması zorunlu kılınmıştır. Toplantı daveti ve yürütülmesi katı usul kurallarına bağlanmıştır:   

• Maliklerden en az birinin yazılı istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılır.   

• Toplantı yeri ve zamanı, standart Form Ek-12 kullanılarak muhtarlıkta veya bina henüz yıkılmadıysa bina girişinde 15 gün süreyle ilan edilir ya da noter vasıtasıyla tebliğ edilir.   

• Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ hükmündedir.   

• Toplantıda kararlar arsa payı çoğunluğuyla alınır ve resmi toplantı tutanağına bağlanarak imzalanır.   

• Temsil yetkisi sınırlandırılmıştır; kırk ve daha az bağımsız bölüme sahip taşınmazlarda, kat malikleri toplantısında bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Bu kurala aykırı olarak alınan kararlar ve yapılan pay satışları usulsüz kabul edilmektedir.   

Azınlık Paylarının Satışı (15/A), Kamulaştırma ve Borçlanma Sınırları

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan azınlık maliklerin mülkiyet haklarının tasfiyesi, Kanun’un 15/A maddesi (eski 6. madde) uyarınca yürütülür.   

Pay Satış Süreci ve Katılım Sınırları

Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, muhalif maliklere noter vasıtasıyla ya da Form Ek-8/Ek-10 ile muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Bu bildirimin ardından 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen azınlık maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenecek rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılır.   

Açık artırma satış sürecine ilişkin çok kritik kısıtlamalar mevcuttur:

• Satış ihalesine sadece anlaşma sağlayan mevcut paydaşlar katılabilir; henüz tapuda pay sahibi sıfatını kazanmamış olan yüklenici (müteahhit) ihaleye doğrudan katılamaz. Müteahhidin ihaleye girmesi işlemi hukuken sakatlar.   

• Satış gerçekleştikten sonra, payı satın alan üçüncü kişinin (eğer riskli bina dışından bir satın alma mümkün olduysa) tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için elektronik tebligat adresini (UETS) tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur; aksi halde tescil işlemi yapılmaz. Satın alan yeni malik, çoğunluğun imzalamış olduğu dönüşüm sözleşmesi şartlarını peşinen kabul etmiş sayılır.   

Acele Kamulaştırma ve Alternatif Çözümler

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması veya çoğunluk kararının uygulanamaması halinde, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Kamulaştırmada 2942 sayılı Kanun hükümleri uygulanır. Yargı kararlarında, acele kamulaştırmanın anayasal mülkiyet hakkı sınırları içinde istisnai bir yöntem olduğu, idarenin “acelelik halini” somut verilerle ortaya koyması gerektiği ve anlaşma yolları tüketilmeden doğrudan bu yola başvurulmasının iptal gerekçesi olduğu vurgulanmaktadır. Kamulaştırmaya alternatif olarak, hak sahiplerine usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen ve mülkiyet hakkı sağlayan “konut sertifikası” da verilebilmektedir.   

Borçlanma Sınırları ve Dar Gelirli Hak Sahiplerinin Korunması

Dönüşüm projesinde hak sahibinin yeni konut alabilmesi için borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır. Hak sahibi, borçlanma bedelinin tamamını ödemeden tapuda devir işlemi gerçekleştiremez; tapu siciline kanuni ipotek tesis edilir.   

Ancak yoksul ve dar gelirli vatandaşların mağdur olmasını engellemek amacıyla sosyal devlet ilkesine dayalı muafiyetler getirilmiştir:   

• Cumhurbaşkanı kararı ile yoksul ve dar gelirli vatandaşların yapım maliyetleri rayiç değerin altında tespit edilebilir.   

• Sosyal donatı ve teknik altyapı harcamaları uygulama maliyetine dahil edilmeyebilir.   

• Kendisine konut veya iş yeri verilemeyen ya da durumu olmayan yoksul hak sahiplerine ve eşine, hayat boyu ücretsiz oturma (sınırlı ayni hak) veya sığınma hakkı tanınabilir.   

Yeni yapılacak binalarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi aşamasında, eski arsa payı üzerinde bulunan ipotek, haciz, ihtiyati haciz ve intifa hakkı gibi her türlü ayni ve şahsi haklar, diğer maliklerin muvafakatı aranmaksızın sadece o hak sahibine düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Bu kural, eski ipotekler nedeniyle tüm projenin kilitlenmesini önlemektedir.   

Müteahhit İlişkileri, Fesih ve Güvence Mekanizmaları

Kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık karşılaşılan mağduriyetlerin başında, yüklenici müteahhit firmaların finansal yetersizlikleri veya taahhütlerini yerine getirmemeleri nedeniyle inşaatların yarım kalması gelmektedir. Mevzuat bu riskleri minimize etmek amacıyla katı güvenceler getirmiştir.   

İnşaat Oranında Satış ve Müteahhit Payı Sınırı

Müteahhitlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kendi paylarına düşen bağımsız birimleri inşaat bitmeden üçüncü kişilere satarak projeden kaçmalarını önlemek amacıyla emredici bir hüküm getirilmiştir:   

• Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üzerindeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati (oybirliği) gerekir.   

• Tapu kaydında riskli yapı şerhi (yıkım nedeniyle terkin edilmiş olsa dahi) bulunan taşınmazlarda, bu oybirliği şartı sağlanmadan müteahhit hisselerinin üçüncü kişilere satışı veya devri tapu müdürlüklerince tescil edilmez.   

Sözleşmenin Salt Çoğunlukla Feshi ve Kira Yardımı Güvencesi

Müteahhidin edimini yerine getirmemesi, inşaata başlamaması veya sözleşmede belirlenen teslim süresini geciktirmesi halinde, arsa sahipleri sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Önemli bir yenilik olarak, müteahhitten kaynaklanan bu gecikmeler nedeniyle inşaat sözleşmesinin feshi de paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile karara bağlanabilmektedir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler ve ödemelerde genel hukuk hükümleri uygulanır. Ancak hak sahiplerini korumak amacıyla, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılmış olan kira yardımı ödemeleri hiçbir şekilde geri talep edilemez. Ayrıca, uygulamanın gerektirmesi halinde ve projeyi doğrudan Başkanlığın üstlenmesi durumunda, alanda daha önce imzalanmış olan inşaat yapım sözleşmeleri, tarafların muvafakati aranmaksızın Başkanlık kararıyla kendiliğinden feshedilmiş sayılır.   

Mali Teşvikler, Harç İadesi ve Yarısı Bizden Kampanyası

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projelerinin ekonomik olarak sürdürülebilir kılınması amacıyla vergi, harç ve döner sermaye muafiyetleri ile devlet hibe programları hayata geçirilmiştir.   

Harç ve Vergi Muafiyetlerinin Sınırları ve İade Koşulları

7566 sayılı Kanun ile uzatılan süre kapsamında, 31 Aralık 2027 tarihine kadar kentsel dönüşüm kapsamındaki devir, tescil ve tescile esas sözleşmeler noter harçlarından, tapu harçlarından, belediye harç ve ücretlerinden, damga vergisinden ve döner sermaye ücretlerinden muaftır.   

Ancak Gelir İdaresi ve tapu müdürlükleri bu muafiyetleri dar yorumlamaktadır:   

• 26.11.2025 tarihli özelge ile teyit edildiği üzere; tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi resmi olarak işlenmeden önce noterde imzalanan inşaat sözleşmeleri veya yapılan arsa devirleri, sonradan riskli yapı raporu alınsa dahi harç istisnasından yararlanamaz. İşlem anında riskli yapı şerhinin varlığı zorunludur.   

• Riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesinden sonra, müteahhidin veya maliklerin bu taşınmazları dışarıdan gelen üçüncü kişilere yapacakları “ilk satışlar” ticari mülkiyet devri kabul edildiğinden harç muafiyeti kapsamında değildir. Danıştay 9. Dairesinin 2024 ve 2025 tarihli güncel kararları bu yöndedir; bu nedenle üçüncü kişilere yapılan satışlardan doğan tapu harçlarının iadesi talebiyle açılan davalar artık çoğunlukla reddedilmektedir.   

• Sadece maliklerin kendi aralarındaki pay birleştirmeleri, hisse devirleri ve arsa sahiplerine yapılan ilk konut tescilleri kesin olarak harçtan muaftır. Haksız tahsil edilen harçların geri alınabilmesi için, ödeme anında tapuda “ihtirazi kayıtla” ödeme yapılmalı ve ardından Vergi Usul Kanunu uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresi içinde Vergi Dairesine düzeltme-şikayet başvurusu yapılarak Vergi Mahkemesinde dava açılmalıdır.   

Yarısı Bizden Kampanyası İstanbul Uygulaması

İstanbul’un deprem riskine karşı hızla hazırlanması amacıyla yürürlüğe konulan “Yarısı Bizden Kampanyası”, 31 Aralık 2026 tarihine kadar resmi başvurulara ve sözleşme imzalarına açıktır. Kampanya kapsamında konut ve iş yerleri için sağlanan bina bazlı dönüşüm destekleri ve kullanım şartları aşağıdaki tabloda karşılaştırmalı olarak sunulmaktadır:   

Yarısı Bizden Kampanyası ödemeleri doğrudan hak sahiplerine nakit olarak ödenmez; inşaatın ilerleme seviyesine göre (Subasman %30, Taşıyıcı Sistem %30, Sıva Aşaması %30, İskan %10) doğrudan müteahhit firmaya ödenir. Ayrıca, 22.02.2024 tarihinden önce standart idari kira yardımı almış olanlar bu tahliye desteğinden faydalanamazlar.   

Kira ve Taşınma Yardımları (2026 Yılı Güncel Verileri)

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapısını tahliye eden hak sahiplerine Ziraat Bankası aracılığıyla her ayın 15’inde ödenen hibe kira yardımları ve tek seferlik taşınma yardımları 2026 yılı itibarıyla güncellenmiştir. Kira yardımı süresi riskli yapılarda en fazla 18 ay, riskli alan ve rezerv alanlarda ise projenin durumuna göre 48 aya kadar uygulanmaktadır.   

Kira yardımı başvurularında “ikamet etme” şartı malikler için aranmazken, kiracılar ve ayni hak sahiplerinin riskli yapıda fiilen ikamet ettiklerini e-Devlet/nüfus kayıtlarıyla belgelemeleri zorunludur. Yurt dışında yaşayan malikler ikamet şartını sağlayamadıklarından kira yardımına doğrudan başvuramazlar. Aynı türden sadece tek bir taşınmaz için kira yardımı alınabilir; ancak bir konut ve bir iş yeri için ayrı ayrı başvuru yapılması mümkündür.   

Afet Bölgesindeki Hızlandırılmış Yargılama Usulü (Geçici 11. Madde)

6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler sonrasında, genel hayata etkili afet bölgesi ilan edilen yerlerde kentsel dönüşüm ve hasar tespit uyuşmazlıklarının ivedilikle çözülmesi amacıyla İdari Yargılama Usulü Kanunu’na Geçici 11. madde eklenmiştir. Afet bölgesi ilan edilen yerlerde depremle bağlantılı idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında uygulanan özel ve hızlandırılmış yargılama usulü şu şekildedir:  

• İlk İnceleme ve Tebliğ: Dava dilekçesi ve ekleri mahkemece on gün içinde incelenir ve tebliğe çıkarılır.   

• Savunma Süresi: Davalı idarenin savunma süresi dilekçenin tebliğinden itibaren on beş gün olup, bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla on gün uzatılabilir.   

• Yürütmenin Durdurulması (YD): Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak mahkemelerce verilen kararlara karşı üst mahkemeye itiraz edilemez; verilen karar kesin hüküm ifade eder.   

• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Keşif yapılması gereken hallerde, dosyanın tekemmülünden (savunmanın verilmesinden) itibaren on beş gün içinde keşif yapılır. Bilirkişi raporları keşiften itibaren en geç on beş gün içinde mahkemeye teslim edilir. Taraflar bilirkişi raporuna tebliğden itibaren yedi gün içinde yazılı olarak itiraz edebilirler.   

• Duruşma Şartı: Duruşma yapılması, tarafların ortak istemine ve mahkemenin bu yönde karar vermesine bağlıdır. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az on beş gün önce taraflara gönderilir.   

• Karar Süresi: Bu davalar, dosyanın tekemmülünden veya keşif/bilirkişi işlemlerinin tamamlanmasından itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanmak zorundadır.   

• Kanun Yolu (İstinaf): Nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf dilekçeleri mahkemece on gün içinde incelenir ve karşı tarafa tebliğ edilir. İstinaf dilekçelerine cevap verme süresi on beş gündür. Bölge İdare Mahkemesi (istinaf istemini) en geç iki ay içinde kesin olarak karara bağlar.   

• Tam Yargı Yasağı: Tam yargı (tazminat) davaları ile bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemez, davaların ayrılması zorunludur.   

Değerlendirme ve Sonuç

6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat üzerinde yapılan reformlar, Türkiye’nin deprem başta olmak üzere afet risklerine karşı yapı stoğunu yenileme kararlılığını göstermektedir. Karar alma oranının salt çoğunluğa (%50+1) düşürülmesi, kolluk kuvveti desteğiyle resen karot numunesi alınabilmesi ve muhtarlık ilanı ile tebligat sürelerinin kısaltılması, kentsel dönüşümün önündeki fiili ve bürokratik engelleri büyük ölçüde kaldırmıştır. Bu hızlanma, özellikle deprem kuşağında yer alan büyükşehirlerde hayati bir öneme sahiptir.   

Ancak idarenin ve çoğunluğun yetkilerini artıran bu düzenlemeler, kaçınılmaz olarak anayasal mülkiyet hakkı sınırlarını zorlamakta ve azınlıkta kalan kat maliklerinin hak ihlaline uğrama riskini artırmaktadır. Malik toplantılarının usulüne uygun yapılmaması, şerefiye dağılımındaki adaletsizlikler ve rayiç bedelin altında yapılan hisse satışları, idari yargıda iptal davalarının en önemli gerekçelerini oluşturmaya devam edecektir. Bu nedenle, 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle getirilen Form Ek-12 ile kat malikleri toplantısı yapılması zorunluluğu ve belediyelerin ruhsat aşamasında satış dosyalarını denetlemesi gibi usuli güvenceler, sürecin hukuki meşruiyetini korumak adına kritik eşiklerdir. Dönüşüm sürecindeki tüm paydaşların, hak kayıpları yaşamamak adına yasal süre sınırlarına ve usul kurallarına tam olarak riayet etmeleri gerekmektedir.