İNŞAAT VE GAYRİMENKUL MUHASEBESİ: 3-
İnşaat İşletmelerinde
Muhasebe Uygulamaları

İnşaat sektörü, hem dünyada hem de ülkemizde ekonominin lokomotifi konumundadır. İstihdam yaratma kapasitesi, kendisine bağlı yüzlerce alt sektörü beslemesi ve yatırım aracı olarak görülmesi nedeniyle gayrimenkul sektörü her zaman dinamik kalmayı başarmıştır. Ancak bu dinamizm, beraberinde son derece karmaşık, detaylı ve kendine has kuralları olan bir finansal yapıyı da getirmektedir.

Bir üretim işletmesinde veya ticaret firmasında uygulanan standart muhasebe kuralları, inşaat sektöründe yetersiz kalır. İnşaat işlerinin uzun yıllara yayılması, maliyetlerin çok çeşitli olması, vergi mevzuatındaki (KDV, Kurumlar Vergisi, Stopaj vb.) istisna ve özel durumlar, inşaat muhasebesini adeta ayrı bir uzmanlık dalı haline getirmiştir.

Bu kapsamlı blog yazımızda, “İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi” serimizin üçüncü ve en kritik bölümü olan “İnşaat İşletmelerinde Muhasebe Uygulamaları” konusunu derinlemesine inceliyoruz. Yıllara sâri inşaat onarım işlerinden yap-sat modeline, arsa payı karşılığı inşaattan hasılat paylaşımına kadar tüm süreçleri, Vergi Usul Kanunu (VUK) ve Tekdüzen Hesap Planı (THP) çerçevesinde ele alacağız.

BÖLÜM 1: İnşaat İşletmelerinin Sınıflandırılması ve Temel Farklar

İnşaat muhasebesini anlamanın ilk kuralı, yapılan inşaatın hukuki ve ticari niteliğini doğru tespit etmektir. Bir inşaat firması, aynı anda birden fazla inşaat modeliyle çalışabilir. Muhasebe kayıtları ve vergilendirme süreci, bu modellere göre tamamen değişiklik gösterir. İnşaat işlerini temel olarak iki ana kategoriye ayırabiliriz:

1. Taahhüt Şeklindeki İnşaat ve Onarım İşleri (Başkası Adına Yapılanlar)

Bir gerçek veya tüzel kişinin (işveren / idare) talebi üzerine, belirli bir sözleşme, proje ve keşif bedeli karşılığında müteahhit firma tarafından yapılan işlerdir. Baraj, otoyol, hastane, okul veya özel bir fabrikanın inşaatı bu kapsama girer. Müteahhit, burada eseri meydana getiren taraftır ve işverene karşı sorumludur. Bu işler sürelerine göre ikiye ayrılır:

• Aynı Yıl İçinde Başlayıp Bitenler: Normal hizmet üretimi (740 Hizmet Üretim Maliyeti) gibi muhasebeleştirilir.

• Yıllara Sâri (Yaygın) İnşaat ve Onarım İşleri: Birden fazla takvim yılına sarkan işlerdir. Muhasebesi Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 42. maddesine göre çok özel kurallara tabidir (170 ve 350 numaralı hesaplar kullanılır).

2. Kendi Nam ve Hesabına Yapılan İnşaatlar (Yap-Sat Modeli)

Müteahhidin, mülkiyeti kendisine veya bir başkasına (arsa sahibine) ait olan bir arsa üzerine, satmak ve kar elde etmek amacıyla bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) inşa etmesidir. Burada ortada bir “işveren” yoktur; müteahhit kendi riskini alarak üretim yapar. Bu model, özünde bir **”Mamul Üretimi”**dir. İnşa edilen daireler birer mamul (152), inşaat süreci ise üretim sürecidir (710, 720, 730). Kendi içinde alt gruplara ayrılır:

• Kendi arsası üzerine yapılan inşaatlar.

• Arsa payı (kat) karşılığı yapılan inşaatlar.

• Hasılat paylaşımı yoluyla yapılan inşaatlar.

Şimdi bu temel ayrımların muhasebe dünyasındaki yansımalarına ve uygulama detaylarına mercek tutalım.

BÖLÜM 2: Yıllara Sâri (Yaygın) İnşaat ve Onarım İşleri Muhasebesi

İnşaat muhasebesinin en karmaşık ve hata yapılmaya en müsait alanı yıllara sâri (yaygın) inşaat işleridir. Bir işin yıllara sâri inşaat ve onarım işi sayılabilmesi için Gelir Vergisi Kanunu Madde 42’ye göre üç temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Faaliyet konusu inşaat ve onarım işi olmalıdır.

2. İş, bir taahhüde (sözleşmeye) bağlı olarak yapılmalıdır.

3. İş, birden fazla takvim yılına sirayet etmelidir (Yani işin başlangıç ve bitiş tarihleri farklı takvim yıllarında olmalıdır. Örneğin; 15 Kasım 2023’te başlayıp, 20 Şubat 2024’te biten bir iş sadece 3 ay sürse bile, iki farklı takvim yılına taştığı için yıllara sâri sayılır).

GVK Madde 42’nin Temel Felsefesi: Kar/Zarar Ne Zaman Belli Olur?

Normal şartlarda işletmeler her yılın sonunda (31 Aralık) gelir ve giderlerini karşılaştırarak o yılın kar veya zararını hesaplar ve vergisini öderler. Ancak yıllara sâri inşaatlarda, iş bitmeden gerçek kar veya zararı bilmek mümkün değildir. İşin başında çok karlı görünen bir köprü projesi, üçüncü yılda demir fiyatlarının fırlamasıyla zararla kapanabilir.

Bu yüzden GVK 42 der ki: “Yıllara sâri inşaat ve onarım işlerinde kar veya zarar, işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı o yılın geliri sayılarak vergilendirilir.”

Bu kural, Tekdüzen Hesap Planında (THP) özel hesapların kullanılmasını zorunlu kılar. Yıllara sâri bir işte gelirler “600 Yurtiçi Satışlar” hesabına, maliyetler ise doğrudan “622 Satılan Hizmet Maliyeti” hesabına yazılamaz. Yıl sonlarında gelir tablosuna aktarım yapılmaz, hesaplar bilançoda bekletilir.

Kullanılan Temel Hesaplar

• 170 Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri: İnşaat için yapılan tüm harcamalar (malzeme, işçilik, taşeron, genel gider payları) 740 numaralı hesapta toplanır, dönem sonlarında 741 yansıtma hesabı ile 170 numaralı hesaba (Bilançonun Aktifine) devredilir. İş bitene kadar maliyetler bu hesapta birikir.

• 350 Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Hakediş Bedelleri: Müteahhidin iş yaptıkça işverenden talep ettiği ve onaylanan bedellere “Hakediş” denir. Kesilen hakediş faturaları doğrudan gelir yazılmaz, 350 numaralı hesapta (Bilançonun Pasifinde) biriktirilir.

Stopaj (Vergi Kesintisi) Uygulaması

Yıllara sâri inşaat işlerinde, devlet vergisini işin sonuna kadar beklemek istemez. Bu nedenle, işveren kuruma (hakedişi ödeyen tarafa) bir sorumluluk yükler: “Müteahhite hakediş ödemesi yaparken, bu bedel üzerinden belirli bir oranda kesinti (stopaj) yap ve müteahhit adına bana (vergi dairesine) öde.”

Mevcut uygulamada yıllara sâri inşaat hakedişlerinden %5 oranında stopaj kesintisi yapılmaktadır. Müteahhit firma, kendisinden kesilen bu vergileri 295 Peşin Ödenen Vergiler ve Fonlar hesabında iş bitimine kadar bekletir. İş bittiğinde, ortaya çıkan Kurumlar Vergisinden, yıllar içinde kesilen bu stopajlar mahsup edilir (düşülür).

Yıllara Sâri İnşaatlarda Müşterek Genel Giderlerin ve Amortismanların Dağıtımı

Birden fazla yıllara sâri inşaat işini veya hem yıllara sâri hem de normal işleri aynı anda yürüten bir firmada, merkez ofis giderlerinin (muhasebe departmanı maaşları, merkez ofis kirası, kırtasiye vb.) ve ortak kullanılan iş makinelerinin amortismanlarının projelere nasıl dağıtılacağı GVK Madde 43’te düzenlenmiştir:

1. Müşterek Genel Giderler: Yıl içindeki harcamaların (maliyetlerin) projeler arasındaki oranına göre dağıtılır.

2. Amortismanlar: İş makinesi hangi projede kaç gün (saat) çalışmışsa, amortisman bedeli gün sayısına göre projelere paylaştırılır.

İşin Bitim Tarihi Ne Zamandır?

Kar/zararın tespit edileceği “işin bitim tarihi” mevzuatta iki şekilde belirlenmiştir:

1. Geçici Kabul: Taahhütlü işlerde, idare tarafından “Geçici Kabul Tutanağının” onaylandığı tarih işin bitim tarihidir.

2. Fiili Teslim: Geçici kabul usulü olmayan işlerde, işin fiilen tamamlandığı ve işverene teslim edildiği tarih esas alınır.

İş bittiği anda (örneğin 2024 yılında geçici kabul onaylandığında), yıllarca biriken 350 Hakedişler hesabı 600 Yurtiçi Satışlar hesabına; 170 Maliyetler hesabı ise 622 Satılan Hizmet Maliyetleri hesabına devredilerek kapatılır. Böylece tüm kar/zarar 2024 yılının Gelir Tablosuna yansımış olur.

BÖLÜM 3: Kendi Hesabına Yapılan İnşaatlar (Yap-Sat) Muhasebesi

Taahhüt işlerinden tamamen farklı bir mantığa sahip olan Yap-Sat modelinde, müteahhit arsa üzerine bina inşa eder ve oluşan bağımsız bölümleri (daire, dükkan) satarak kar elde etmeyi amaçlar.

Bu işlem, vergi kanunları açısından “İmalat (Üretim)” faaliyetidir. Müteahhit bir sanayici, üretilen daireler ise birer mamuldür. Bu nedenle muhasebe sistemi, 7/A seçeneğindeki maliyet hesapları üzerinden yürütülür.

Yap-Sat İnşaatlarda Maliyet Unsurları

Bir dairenin maliyetini temel olarak iki unsur oluşturur:

1. Arsa Maliyeti: İnşaatın üzerine yapılacağı arsanın bedeli. Eğer arsa satın alınmışsa tapu harçları ve komisyonlar dahil alış bedelidir. Eğer arsa payı karşılığı alınmışsa, arsa sahibine verilen dairelerin maliyet bedelidir (Bu konuya Bölüm 4’te detaylı değineceğiz).

2. İnşaat Maliyeti: Binanın inşası için yapılan her türlü harcama.

Muhasebe kayıtlarında inşaat maliyetleri şu hesaplarda toplanır:

• 710 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri: Çimento, demir, tuğla, kum, hazır beton, kereste, fayans, elektrik kablosu vb. inşaatın bünyesine giren tüm malzemeler.

• 720 Direkt İşçilik Giderleri: Şantiyede fiilen çalışan işçilerin brüt ücretleri, SGK işveren payları, kıdem tazminatı karşılıkları.

• 730 Genel Üretim Giderleri: Şantiye şefinin maaşı, şantiye elektrik/su giderleri, iş makinelerinin amortismanları, alt taşeronlara yaptırılan işler (hafriyat, asansör montajı vb.), yapı denetim giderleri, belediye harçları.

Üretim Süreci ve Mamule Dönüşüm Kayıtları

İnşaat devam ederken, ay sonlarında veya geçici vergi dönemlerinde 710, 720 ve 730 numaralı hesaplarda biriken tutarlar yansıtma hesapları (711, 721, 731) kullanılarak 151 Yarı Mamuller – Üretim hesabına aktarılır. İnşaat süresince tüm maliyet bilançoda 151 hesapta bekler.

İnşaat tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (İskan) alındığında veya daireler fiilen teslime hazır hale geldiğinde, 151 hesapta biriken toplam maliyet, 152 Mamuller (Tamamlanmış daireler/dükkanlar) hesabına devredilir.

Birim (Daire) Maliyetlerinin Hesaplanması

Toplam bina maliyeti bulunduktan sonra, her bir dairenin maliyeti nasıl bulunacaktır? Daireler aynı metrekarede veya aynı özellikte olmayabilir (Zemin kat ile çatı dubleksinin değeri aynı değildir). Bu noktada genellikle iki yöntem kullanılır:

1. Metrekare (m²) Orantısı Yöntemi: Toplam inşaat maliyeti, toplam inşaat alanına (m²) bölünür ve 1 m² maliyeti bulunur. Bu rakam, her dairenin brüt metrekaresi ile çarpılarak daire maliyeti bulunur. (En çok kullanılan ve idarece en çok kabul gören yöntemdir).

2. Satış Fiyatı Orantısı Yöntemi: Dairelerin piyasa satış değerleri (şerefiyeleri) dikkate alınarak maliyet dağıtımı yapılır. Deniz manzaralı daireye daha fazla maliyet yüklenir.

Yap-Sat Modelinde Satış ve Hasılatın Kaydedilmesi (Önemli Hata Noktası!)

Yap-sat firmalarının en çok yaptığı hata, inşaat devam ederken temelden sattıkları daireler için aldıkları paraları doğrudan gelir (600 Yurtiçi Satışlar) olarak kaydetmeleridir.

VUK ve TFRS’ye göre; ortada teslim edilmiş bir mal (daire) yoksa, satış gerçekleşmiş sayılmaz.

İnşaat devam ederken alıcılardan alınan paralar, daire teslim edilene kadar 340 Alınan Sipariş Avansları hesabında pasifte bekletilmelidir. Tapu devri yapıldığında veya dairenin anahtarı fiilen teslim edildiğinde, avans hesabı kapatılarak fatura kesilir ve 600 Yurtiçi Satışlar hesabına gelir yazılır. Satılan dairenin maliyeti de 152 hesaptan çıkarılarak 620 Satılan Mamuller Maliyeti hesabına aktarılır.

BÖLÜM 4: Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşleri Muhasebesi (Kat Karşılığı)

Türkiye’de inşaat sektörünün açık ara en yaygın üretim modeli “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”dir. Müteahhit finansman yükünü azaltmak, arsa sahibi ise sermaye koymadan gayrimenkulünü değerlendirmek için bu yolu seçer. Ancak hukuki ve vergisel açıdan muhasebenin en çok zorlandığı, Maliye Bakanlığı ile Danıştay kararlarının sık sık çeliştiği alan burasıdır.

Hukuki Nitelik: Trampa (Takas)

Arsa payı karşılığı inşaatın hukuki özü “Trampa” yani mal değişimidir.

• Arsa sahibi, arsasının bir kısmını (örneğin %50 müteahhit payını) müteahhide verir.

• Müteahhit ise bunun karşılığında, arsa sahibinin payına düşen daireleri inşa edip ona teslim eder.
  Yani ortada parayla yapılan bir alım-satım yoktur; arsa payı ile daire takas edilmektedir.

Arsa Maliyetinin Hesaplanması

Müteahhit açısından arsanın maliyeti nedir? Para ödemediğine göre bedava mıdır? Hayır.
Müteahhit açısından arsanın maliyeti; Arsa sahibine teslim edilen dairelerin inşası için katlanılan toplam maliyettir.

Örnek: Müteahhit, %50 anlaşma ile 10 dairelik bir bina yapıyor. 5 daire arsa sahibine, 5 daire müteahhide kalacak. Tüm binanın inşaat maliyeti (malzeme, işçilik vb.) 10.000.000 TL olsun.

• 1 Dairenin inşaat maliyeti: 1.000.000 TL’dir.

• Arsa sahibine verilen 5 dairenin inşaat maliyeti: 5.000.000 TL’dir.
  İşte bu 5.000.000 TL, müteahhidin arsa sahibine verdiği daireler karşılığında katlandığı maliyettir, dolayısıyla Müteahhide kalan 5 dairenin ARSA MALİYETİDİR.
  Sonuç olarak müteahhidin satacağı 1 dairenin toplam maliyeti = İnşaat Maliyeti (1.000.000 TL) + Arsa Payı Maliyeti (1.000.000 TL) = 2.000.000 TL olacaktır.

Arsa Sahibine Daire Teslimi ve KDV Boyutu

Maliye Bakanlığı’nın KDV Genel Tebliğlerine göre trampanın her iki ayağı da teslim hükmündedir ve KDV’ye tabidir.

1. Arsa sahibinin arsasını müteahhide teslimi: Eğer arsa sahibi şirket ise fatura keser (KDV hesaplar). Arsa sahibi sade vatandaş ise, KDV’nin konusuna girmez (Gider Pusulası düzenlenir).

2. Müteahhidin daireleri arsa sahibine teslimi: Müteahhit, arsa sahibine verdiği daireler için iş bitiminde Emsal Bedel üzerinden fatura kesmek ve KDV hesaplamak zorundadır.

Muhasebe Kaydı Mantığı:
Arsa sahibine kesilen fatura bir “satış” değil, “takas” faturasıdır. Bu nedenle 600 Yurtiçi Satışlar hesabı yerine, doğrudan maliyet hesaplarıyla ilişkilendirilmesi gerektiği savunulur. Ancak uygulamada KDV beyannamesi tutarlılığı açısından 600 hesap kullanılıp, aynı anda maliyet (arsa bedeli olarak) 710/150 hesaplara alınmaktadır. Bu faturanın KDV’si (emsal bedel üzerinden hesaplanan) müteahhit tarafından ödenir (Sözleşmede aksi bir madde yoksa KDV yükü müteahhidin üzerindedir).

BÖLÜM 5: Hasılat Paylaşımı Yoluyla İnşaat İşleri

Son yıllarda, özellikle TOKİ, Emlak Konut ve büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) sıklıkla kullandığı bir modeldir. Özel sektörde de yaygınlaşmaktadır.

Kat Karşılığı Modelinden Farkı Nedir?

Kat karşılığında arsa sahibi “daire/dükkan” alır. Hasılat paylaşımında ise arsa sahibi doğrudan “para” (satış hasılatından belirli bir yüzde) alır.
Müteahhit, arsa üzerine projeyi inşa eder. Satış organizasyonunu yapar. Daireler satıldıkça kasaya giren paranın sözleşmede belirlenen yüzdesi (örneğin %30’u) arsa sahibine verilir, kalanı (%70) müteahhide kalır.

Muhasebe ve Vergi Uygulaması

Hasılat paylaşımı işleri, vergi idaresi tarafından “İş Ortaklığı” (Joint Venture) veya müteahhidin arsa sahibine verdiği bir “Ticari Hizmet” olarak iki farklı şekilde yorumlanabilmektedir.

• Genel Uygulama: Projeden bağımsız bölüm satıldığında, faturanın tamamı müteahhit (veya kurulan iş ortaklığı) tarafından alıcıya kesilir. Arsa sahibi ise, söz konusu satıştan kendi payına düşen tutar için müteahhide “Arsa Bedeli / Hasılat Payı” faturası keser. (Arsa sahibi vergi mükellefi değilse gider pusulası ile belgelendirilir).

• Arsa sahibine ödenen bu hasılat payları, müteahhit açısından “Arsa Maliyeti” olarak kayıtlara (152 / 620 hesaplara) intikal ettirilir.

BÖLÜM 6: İnşaat Sektöründe Özellikli Vergi Uygulamaları

İnşaat muhasebesini yöneten bir meslek mensubu, vergi mevzuatına milimetrik düzeyde hakim olmalıdır. Yanlış bir KDV oranı veya atlanan bir damga vergisi, firmalara milyonlarca liralık cezalar olarak dönebilir.

1. Konut Teslimlerinde KDV Oranları (En Karmaşık Konu)

Türkiye’de konut teslimlerinde uygulanan KDV oranları (%1, %10, %20), yıllar içinde sayısız kez değişmiştir. Ruhsat tarihine, konutun net alanına, riskli alan (kentsel dönüşüm) durumuna ve büyükşehir sınırları içinde olup olmamasına göre farklılık gösterir.

• Net Alan Kavramı: KDV oranını belirleyen en önemli unsur dairenin “Net Alanı”dır. Balkonlar, asansör boşlukları, otoparklar net alana dahil edilmez.

• Kentsel Dönüşüm (6306 sayılı kanun): Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan projelerde, 150 m²’ye kadar olan konutlarda KDV oranı %1 olarak uygulanır (Bu oran güncel mevzuatta teşvik amacıyla sürekli güncellenmektedir, mevzuatın anlık takibi şarttır).

• 150 m² Üstü Kuralı: Geçmişte 150 m²’yi aşan konutların tamamı en yüksek KDV oranına (%18/%20) tabiydi. Yeni düzenlemelerle kademeli sisteme geçilmiştir (Örn: 150 m²’ye kadar olan kısım için düşük oran, aşan kısım için yüksek oran).

• İşyeri/Dükkan Teslimleri: Metrekaresine bakılmaksızın genel KDV oranına (%20) tabidir.

2. İndirimli Orana Tabi İşlemlerde KDV İadesi

İnşaat firmalarının can damarlarından biri KDV iadesidir. Yap-sat modelinde müteahhit, demir, çimento vb. alırken %20 KDV öder (İndirilecek KDV – 191 Hesap). Ancak ürettiği konutu satarken müşteriden %1 veya %10 KDV tahsil eder (Hesaplanan KDV – 391 Hesap).
Aradaki bu devasa fark, müteahhidin KDV beyannamesinde devreden KDV (190 Hesap) olarak birikir. Devlet, inşaat firmasını finansman yükünden kurtarmak için, indirimli oranla (%1 veya %10) satılan konutlardan doğan bu KDV farkının, Yeminli Mali Müşavir (YMM) raporu ile firmaya nakden veya mahsuben iade edilmesine olanak tanır.

3. Damga Vergisi ve Harçlar

İnşaat sözleşmeleri (Taahhüt sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri), taşeron sözleşmeleri ve hakediş evrakları Damga Vergisine tabidir. Hakediş ödemelerinde binde 9,48 oranında damga vergisi kesintisi yapılır. Ayrıca tapu devirlerinde alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 (toplam %4) tapu harcı tahsil edilir.

BÖLÜM 7: Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (TFRS 15) ve İnşaat Sektörü

Sadece Vergi Usul Kanunu (VUK) değil, denetime tabi şirketler (Borsa İstanbul şirketleri, büyük ölçekli müteahhitler) için TFRS uygulamaları da inşaat muhasebesinin ayrılmaz bir parçasıdır.

Eski standart olan TMS 11 (İnşaat Sözleşmeleri) yürürlükten kalkmış, yerine TFRS 15 (Müşteri Sözleşmelerinden Hasılat) standardı gelmiştir. TFRS 15, hasılatın (gelirin) ne zaman ve nasıl kaydedileceğine dair “5 Adımlı Model” getirmiştir.

VUK’a göre yıllara sâri işlerde hasılat “iş bittiğinde” tek seferde kaydedilirken, TFRS 15’e göre işin tamamlanma yüzdesi oranında “Zamana Yayılı Olarak (Over Time)” hasılat kaydedilir.
Örneğin; projenin %40’ı tamamlanmışsa, toplam sözleşme bedelinin ve tahmini karın %40’ı o dönemin gelir tablosunda gösterilir. Bu durum, VUK (Vergi Mevzuatı) ile TFRS (Finansal Raporlama) arasında geçici farklar yaratır ve Ertelenmiş Vergi hesaplamasını (TMS 12) zorunlu kılar.

BÖLÜM 8: İnşaat Muhasebesinde Örnek Yevmiye Kayıtları

Teorik bilgileri pekiştirmek için inşaat muhasebesinde en çok karşılaşılan örnek işlemlere ait yevmiye kayıtlarına (T-Hesap mantığıyla) göz atalım.

Örnek 1: Yıllara Sâri İnşaatta Hakediş Kesilmesi

Senaryo: Müteahhit firma (A), Karayolları Genel Müdürlüğü’ne yaptığı yol inşaatı için 1.000.000 TL + %20 KDV tutarında hakediş faturası kesmiştir. İşverence %5 Stopaj ve %10 Teminat Kesintisi yapılmış, kalan tutar bankaya ödenmiştir.

------------------- / / ----------------------
120 ALICILAR                             1.050.000,00 TL
    120.01 Karayolları Gn. Md. 
126 VERİLEN DEPOZİTO VE TEMİNATLAR         100.000,00 TL
    126.01 Hakediş Teminat Kesintileri
295 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR         50.000,00 TL
    295.01 Yıllara Sâri İş. Stopaj Kes.

        350 YILLARA YAYGIN İNŞAAT HAKEDİŞLERİ   1.000.000,00 TL
            350.01 A Projesi Hakedişleri
        391 HESAPLANAN KDV                        200.000,00 TL
            391.01 %20 Hesaplanan KDV
----------------------------------------------
Açıklama: A Projesi 1 No'lu hakediş tahakkuku.

Örnek 2: Yap-Sat Modelinde Malzeme Alımı ve Üretime Sevk

Senaryo: Şantiyede kullanılmak üzere 500.000 TL + KDV tutarında hazır beton alınmış, tamamı aynı gün inşaata dökülmüştür.

-- Alım Kaydı --
------------------- / / ----------------------
150 İLK MADDE VE MALZEME                   500.000,00 TL
191 İNDİRİLECEK KDV                        100.000,00 TL

        320 SATICILAR                           600.000,00 TL
----------------------------------------------
-- Üretime Sevk Kaydı (Şantiyede kullanılması) --
------------------- / / ----------------------
710 DİREKT İLKMADDE VE MLZ. GİDERLERİ      500.000,00 TL
    710.01 Hazır Beton Gideri

        150 İLK MADDE VE MALZEME                500.000,00 TL
----------------------------------------------

Örnek 3: Yap-Sat Modelinde Daire Satışı İçin Avans Alınması

Senaryo: İnşaatı devam eden projeden, B Blok 5 Nolu dairenin satışı için müşteri Ahmet Bey ile 3.000.000 TL’ye anlaşılmış ve peşinat olarak banka hesabına 500.000 TL gelmiştir. (İnşaat bitmediği için fatura kesilmez, KDV hesaplanmaz).

------------------- / / ----------------------
102 BANKALAR                               500.000,00 TL

        340 ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI            500.000,00 TL
            340.01 Ahmet Bey B Blok 5 Nolu Daire
----------------------------------------------
Açıklama: Devam eden inşaatta henüz teslim edilmemiş daire için alınan peşinat.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

“İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi”nin en teknik ve yoğun bölümü olan “Muhasebe Uygulamaları”, klasik al-sat yapan bir ticari işletme refleksleriyle yönetilemez. Muhasebe personelinin ve mali müşavirlerin, şantiyedeki mühendis kadar projenin ilerleyişine hakim olması, sözleşme okuma kültürüne sahip olması ve sürekli değişen vergi mevzuatını (özellikle KDV tebliğlerini) günü gününe takip etmesi gerekir.

Özellikle yıllara sâri işlerdeki hesapların yıl sonunda gelir tablosuna devredilmemesi kuralı ve kat karşılığı işlerdeki “trampa” mantığı, sektörün kırmızı çizgileridir. Bu kuralların ihlali, firmaları telafisi zor vergi zıyaı cezaları ile karşı karşıya bırakabilir. Ancak doğru bir muhasebe sistemi, maliyet kontrolü sağlayarak inşaat firmasının rekabet gücünü artırır ve kârlılığını garanti altına alır.